В Петербурге саморегуляторы и строители встретились с региональными властями
Пресс-служба СРО «Балтийскийстроительный комплекс» сообщила нашему порталу о том, что 17 апреля 2019 года вСанкт-Петербурге прошла IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградскойобласти». В мероприятии приняли участие саморегуляторы, строительные компании ипредставители власти. Вместе они обсудили актуальные отраслевые проблемы.Активным спикером выступил член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ и НОЭ Антон Мороз.
В дискуссии участвовали: заместительпредседателя Правительства Ленинградской области по строительству МихаилМосквин, председатель комитета по архитектуре и градостроительствуЛенинградской области Игорь Кулаков, глава Администрации МО «Аннинскоегородское поселение» Дмитрий Рытов, основатель научно-проектной коллаборации«QUITE WHITE», директор Института комплексного развития территорий (ИКРТ) АннаКурбатова, президент ЛенОблСоюзСтрой, генеральный директор ГК «АКАДЕМИЯ» РусланЮсупов, вице-президент СПб ТПП, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ Антон Мороз, заместительгенерального директора – начальник управления по развитию транспортнойинфраструктуры и ИТС АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербургаи Ленинградской области» Валентин Енокаев.
Встречу открыла пленарная сессия натему «Градостроительное регулирование Ленинградской области: барьеры роста напути трансформаций», модератором которой выступила главный редактор газеты«Строительный Еженедельник» Дарья Литвинова.
Михаил Москвин в своёмвыступлении подробно остановился на проблемах, с которыми сталкивается Ленинградскаяобласть в связи с новым законодательством в сфере жилищного строительства. Онрассказал о том, как застройщики проходят процедуру адаптации при переходе напроектное финансирование и работе с эскроу-счетами в рамках комплексногоосвоения территорий, о проблемах системных взаимоотношений с банковскимсектором и о сложностях, возникающих при решении этих задач. Также МихаилМосквин дал прогноз развития жилищного строительства в Ленобласти на ближайшеевремя.
О возможном слаженном переходе нановую систему финансирования жилищного строительства застройщиков Ленинградскойобласти выразил оптимизм Руслан Юсупов. Он отметил, что, несмотря на достаточносерьёзные изменения, сложившийся рынок застройщиков региона достаточно быстроадаптируется и переходит на новые условия. По его словам, если незначительноеснижение объёмов строительства в этом году и случится, то в ближайшие годы онобудет нивелировано. Также он подчеркнул, что «ЛенОблСоюзСтрой» ожидает уходаряда малых и средних застройщиков, работающих на территории Ленобласти, с рынкастроительных услуг в связи с невозможностью выполнения требований действующегозаконодательства.
Затем Игорь Кулаков рассказал опоставленных губернатором Ленинградской области задачах по терпланированию итерриториальному развитию региона. Также он высказался об изменениях, связанныхс пересмотром документов территориального планирования, их адаптации кдействующим реалиям и их системному рассмотрению на предмет всестороннегоразвития Ленинградской области, а не только прилегающих к Санкт-Петербургурайонов.
Антон Мороз в своём выступленииостановился на нескольких основных моментах, которые требуют вниманияпрофессионального сообщества.
Первый момент касается долевого ижилищного строительства. Он озвучил, что не только в Ленинградской области, нои в других регионах России, к примеру, при проведении Окружных конференцийНОСТРОЙ, профсообществом особое внимание уделяется рассмотрению проблем развитияжилищного строительства в новых законодательных реалиях. С данными проблемамисталкиваются застройщики при переходе на новую систему проектногофинансирования и на эскроу-счета в различных субъектах РФ.
Основной проблемой являетсядоступность системных взаимоотношений с банковским сектором. Если банковскиеструктуры в крупных агломерациях как Москва, Санкт-Петербург и других городах-миллионникахещё предпринимают активные действия для выстраивания системного взаимодействияс застройщиками, то за их пределами эта активность сводится к нулю. При этомбанки, несмотря на то, что сам переходна эскроу-счета подразумевает наличие денежных средств дольщиков внутрибанковской системы, оценивают строительную отрасль как довольно рискованную длясебя. Зачастую условия, которые предъявляются к застройщикам, желающим перейтина проектное финансирование, неподъёмны для ведения бизнеса и полностью«убивают» маржинальность, ограничивая тем самым доступ застройщиков на рынокуслуг. Причём, это проблема не только работающих со строительным комплексомбанков, которые не имеют профессионального строительного менеджмента для оценкирисков финансирования строительства, но и самих строительных компаний. Зачастуюони не имеют профессионально подготовленных экономистов и финансовыхдиректоров, способных выстроить системные отношения с банковским сектором.Поэтому здесь банки должны пойти навстречу. Самим строительным компаниям необходимоозадачиться тем, чтобы в их составе появились финансовые управления, готовыедля работы с данным вопросом.
Следующий момент, на которомостановился Антон Мороз, вопросы территориального планирования.
«Уровень документовтерриториального планирования в субъектах РФ, в том числе и в Ленинградскойобласти, достаточно низкий. Нередко эти документы подготовлены по заказумуниципалитетов за минимальные денежные средства на основе конкурсных процедур,выигранных компаниями, которые не разбираются в их составе. У этих ДТПполностью отсутствует система развития и технико-экономическое обоснование,поэтому и их крайне сложно и бесполезно реализовывать. Я надеюсь, что вближайшее время Правительство Ленинградской области уделит серьёзное вниманиепересмотру этих документов с точки зрения деурбанизации и развития жилищногостроительства не только вдоль кольцевой автомобильной дороги и прилегающих кСанкт-Петербургу районов, но и по всей области. Планы развития должны бытьсинхронизированы с государственными монополиями по предоставлениюэнергоресурсов, с программами развития дорожного комплекса, производственныхкластеров и жилищного строительства. Для того чтобы такая застройка былавозможна, необходимо определить центры промышленного развития региона. В этом уЛенинградской области достаточно большой потенциал. При грамотной постановкетехнического задания и новой, правильно разработанной системы территориальногопланирования при участии профессионального сообщества, мы сможем перенаправитьвектор развития внутри территорий и равномерно развивать всю область. Тем самымисполним Послание Президента РФ в части деурбанизации, привлекая и кадровыйресурс, и крупных инвесторов, и застройщиков» - подчеркнул Антон Мороз.
Также он добавил, что в рамкахреализации нацпроектов государству необходимо уделить внимание созданиюэкономически обоснованных территориальных зон, направить региональные ифедеральные денежные средства на развитие инфраструктуры в этих зонах. Созданиеполностью подготовленных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельныхучастков, их привлечение в жилищное строительство принесёт огромную выгоду какотдельному субъекту, так и стране в целом. Поскольку инвесторы и застройщики судовольствием придут на такие территории и будут развивать производственные ижилищные кластеры. Особенно, если они будут привязаны к возможностямЛенинградской области. Жилищное строительство будет развиваться совместно спромышленностью и сельским хозяйством.
По словам Антона Мороза, этопозволит при небольшом снижении темпов строительства обеспечить весь регион территориейс необходимым количеством подготовленной и развитой инфраструктурой в рамкахдальнейшего исполнения указов Президента РФ. И сделать это возможно толькопосле пересмотра профессионалами всех документов территориального планирования.
Также Антон Мороз отметил, чтонеобходимо использовать региональные или межрегиональные банки, которые нужнозаинтересовать и вовлечь в процесс финансирования строительства.
«Дополнительно нужно пересмотретьмеры поддержки компаний, которые осуществляют жилищное строительство в малых исредних объемах, поскольку крупным застройщикам не интересно осваиватьтерритории Ленинградской области даже при наличии развитой инфраструктуры,которую мы планируем получить в малых городах и сельских поселениях. Там должныработать застройщики малого и среднего бизнеса, для которых необходимосоздавать отдельную систему работы со строительным финансированием для выполнениязадач жилищного строительства. Крупные компании не готовы строить 30-тиквартирные дома, в которых нуждаются удаленные, небольшие города внутри дажетакого «донорского» и экономически развитого субъекта, как Ленинградскаяобласть. Необходимо создать и сохранить малые и средние предприятия, которыебудут решать эту задачу совместно с развитием комплексной застройки крупныхтерриторий» - считает Антон Мороз.
Также спикер затронул вопрособеспечения социальной инфраструктурой объектов комплексного развитиятерриторий. По мнению Антона Мороза, необходимо принять принципиальные решенияотносительно того, каким образом будет финансироваться строительство такихобъектов, как школы и детские сады. Часть из них должна финансироватьсягосударством в рамках государственных программ, часть – субъектами, часть можети должна финансироваться самими застройщиками. Только при условии, чтогосударство установит четкие правила выкупа этих объектов или работы по ним врамках государственно-частного партнерства, когда объекты покупаются в определенныесроки и за понятные цены. При этом цена включает в себя не только себестоимостьстроительства, но минимальную маржинальность. Ещё один вопрос, которыйнеобходимо решать в этой ситуации: с момента, когда объект построен за счет застройщикаи до момента передачи государству и получения денежных средств, онэксплуатируется, зачастую, самим застройщиком. Расходы по эксплуатации такжеложатся на него, и здесь было бы правильным, если в этой ситуации такоефинансирование взяли на себя государство или регион. Тогда застройщику будетлегче принять решение о вложении собственных средств в развитие таких проектов.
«Нужно рассмотреть возможностьбанковского финансирования строительства таких объектов в рамках комплексногоосвоения территорий по льготным условиям. Необходимо ускорить принятиепостановления Правительства РФ, согласно которому застройщики, выполняющиекомплексное освоение территорий, с готовностью более 15%, смогут продолжить изакончить эти проекты без использования эскроу-счетов. Причем одногопостановления будет мало. Здесь необходим целый ряд документов, которые будутподготовлены и утверждены государственными структурами, участвующими в данномпроцессе. И это необходимо сделать в кратчайшие сроки» – объясняет Антон Мороз.
Отдельное внимание было уделенонеобходимости обоснования системы застройки в рамках создания карты территориальногоразвития.
«Система индустриальногодомостроения эффективна при городских районах. Но на территории Ленинградскойобласти достаточно большое количество сельских поселений и малых городов, гдеиндустриальное строительство неэффективно. Там нужно применять инновационноедеревянное домостроение, индивидуальное жилищное и малоэтажное строительство.Должны существовать нормы государственной, региональной поддержки их развития,поскольку может привести к необходимому количеству квадратных метров, которыесмогут приобрести жители. И здесь очень важна стоимость квадратных метров и ихдоступность для населения при покупке» - прокомментировал Антон Мороз.
Элеонора Ширинова
совместно с пресс-службой Ассоциации «Балтийский строительный комплекс»
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru
