Экспертный совет НОСТРОЙ поддержал законопроект о рефинансировании проектных кредитов с переносом средств со счетов эскроу
17 апреля 2026 года в режиме видео-конференц-связи прошло 137-е заседание Экспертного совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Под председательством Алексея Белоусова 18 из 28 членов совета с правом голоса единогласно утвердили заключение по проекту федерального закона № 1173416-8, который предлагает разрешить застройщикам переносить средства со счетов эскроу (специализированных банковских счетов для защиты средств дольщиков) в банк, предоставляющий рефинансирование. Инициатива направлена на повышение финансовой устойчивости девелоперов в условиях ужесточения кредитных условий и роста стоимости проектного финансирования.
Кворум и повестка заседания
Заседание Экспертного совета состоялось в дистанционном формате, что обеспечило участие представителей из различных регионов страны. Председатель совета Алексей Белоусов открыл мероприятие и модерировал обсуждение повестки. Из 28 членов совета с правом голоса в работе приняли участие 18 человек, что обеспечило необходимый кворум для принятия юридически значимых решений.Первый вопрос повестки был посвящён рассмотрению проектов нормативных актов в области градостроительной деятельности. Максим Москвитин представил заключение по результатам анализа проекта федерального закона № 1173416-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».
Авторы инициативы и экономический контекст
Законопроект внесён в Государственную Думу группой депутатов: В.К. Гартунгом, А.С. Аксёненко, Д.Г. Гусевым, И.С. Вольфсоном, С.В. Колуновым, Р.М. Лябиховым, В.А. Кошелевым и В.В. Плякиным. Документ опубликован в электронной базе нижней палаты парламента и направлен на обеспечение защиты прав участников долевого строительства через повышение конкуренции в сфере кредитования застройщиков.Авторы инициативы отметили, что текущая экономическая ситуация оказывает существенное влияние на жилищное строительство. Сохранение высокого уровня ключевой ставки, сокращение программ льготной ипотеки, удорожание проектного финансирования, рост себестоимости строительства, дефицит кадров и падение спроса к 2026 году существенно повышают риски финансовой устойчивости застройщиков.
Суть механизма: как работает рефинансирование с переносом эскроу
Сегодня застройщики не могут перенести средства со счетов эскроу из одного банка в другой, что фактически лишает их возможности получить более выгодные условия рефинансирования в стороннем кредитном учреждении. При этом доля расходов застройщика на обслуживание кредита может составлять до четверти в стоимости одного квадратного метра жилья.Законопроектом предлагается наделить застройщиков правом заключать договор рефинансирования — кредит, предоставленный в целях перекредитования целевого кредита или нескольких таких кредитов, в том числе выданных разными уполномоченными банками. С момента заключения такого договора условия первоначального кредитного соглашения, запрещающие досрочное погашение путём рефинансирования, перестают применяться.
Ключевое нововведение — автоматический переход прав и обязанностей по договорам счёта эскроу от банка, предоставившего первоначальный целевой кредит, к банку-рефинансёру. Денежные средства участников долевого строительства перечисляются на новые счета эскроу в течение трёх рабочих дней с даты погашения целевого кредита.
Защита прав дольщиков и упрощение процедур
Авторы инициативы подчеркнули, что предлагаемый механизм не снижает уровень защиты средств граждан на счетах эскроу. Рефинансирующим банком может выступать только кредитная организация, соответствующая требованиям законодательства о долевом строительстве и критериям, утверждённым постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 года № 697. Перечень таких банков ежемесячно публикуется Банком России.Законопроект также предусматривает упрощённую процедуру идентификации клиентов в рефинансирующем банке. Участникам долевого строительства не потребуется посещать банк лично: повторная идентификация не осуществляется, если рефинансирующему банку переданы все необходимые сведения, а первичная идентификация была проведена предыдущим уполномоченным банком.
Ответственность банков и гарантии исполнения обязательств
Документ устанавливает чёткие сроки и порядок взаимодействия между банками при рефинансировании. Уполномоченный банк, предоставивший рефинансирование, обязан не позднее десяти рабочих дней с даты заключения договора погасить целевой кредит, открыть новые счета эскроу и уведомить всех участников долевого строительства.В случае нарушения сроков перечисления средств банк, предоставивший первоначальный кредит, несёт солидарную обязанность по возврату средств участникам долевого строительства и уплачивает неустойку в размере одной сто пятидесятой ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. За нарушение обязанностей по погашению залоговых записей предусмотрена неустойка в размере одной десятой процента от суммы целевого кредита за каждый день просрочки.
Ретроактивное действие и перспективы применения
Законопроектом предусмотрено распространение его положений на правоотношения, возникшие из договоров целевого кредита, договоров залога, договоров участия в долевом строительстве и договоров счёта эскроу, заключённых до дня вступления закона в силу. Это позволит застройщикам, уже столкнувшимся с трудностями финансирования, воспользоваться новым механизмом без ожидания завершения текущих проектов.С момента вступления закона в силу в договоры между застройщиками и банками запрещается включать условия, запрещающие досрочное погашение целевого кредита путём рефинансирования, а также условия, ограничивающие последующий залог акций или долей застройщика.
Итоги заседания и дальнейшие шаги
Экспертный совет НОСТРОЙ единогласно утвердил заключение по проекту федерального закона № 1173416-8. Положительная оценка совета станет основанием для дальнейшего продвижения инициативы в профильных комитетах Государственной Думы и Совета Федерации.Реализация законопроекта, по мнению авторов, позволит обеспечить конкуренцию при кредитовании застройщиков, предоставить девелоперам возможность получить более выгодные условия финансирования, своевременно вводить жильё в эксплуатацию и повысить его доступность для граждан без выделения дополнительных бюджетных средств.
