ИЖС станет локомотивом рынка жилья и основой для новой Генеральной схемы расселения страны
Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2025 году продемонстрирует рост на 16% и займет более половины всего вводимого в России жилья, несмотря на общее снижение объемов строительства. Такой прогноз представил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на пленарном заседании форума "Малоэтажная Россия 2025" 3 декабря. Параллельно Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) представило концепцию новой Генеральной схемы расселения, где именно ИЖС рассматривается как ключевой инструмент для сбалансированного развития территорий и возрождения заброшенных сельских поселений.
Рынок ИЖС: рост вопреки общему спаду
Выступая с основным докладом, Никита Стасишин констатировал, что общий запуск новых жилищных проектов в стране к 1 ноября 2025 года снизился на 20,4% и составил 33,3 млн кв. м — это минимум с 2020 года. Ожидается замедление ввода жилья и в ближайшие три года. Однако сегмент ИЖС показывает обратную динамику с ростом в 16%. По итогам года на него придется более половины от прогнозируемых 100–102 млн кв. м общего ввода.
Замминистра назвал переход на эскроу-счета для ИЖС с 1 марта 2025 года ключевым механизмом защиты дольщиков. "Мы попали в идеальный шторм с эскроу при ключевой ставке 21%, но это обеспечит сохранность средств граждан до регистрации права собственности и раскрытия счетов", — подчеркнул Стасишин. Он отметил, что эта мера открывает доступ ко всем льготным ипотечным программам, страхует средства до 10 млн рублей и освобождает подрядчиков от НДС. По его словам, это вызовет всплеск подрядного ИЖС. Распроданность проектов 2025 года уже достигла 63%, а их рентабельность оценивается в 12–15%.
Новая градостроительная стратегия: от гиперконцентрации к рассредоточению
Центральным событием форума стал доклад президента НОПРИЗ Анвара Шамузафарова, представившего концепцию новой Генеральной схемы расселения населения и градостроительного развития России. Документ разрабатывается по поручению Минстроя в рамках Стратегии пространственного развития до 2030 года с прогнозом до 2036 года.
Шамузафаров заявил, что основная цель схемы — переход от крайне неравномерного размещения населения и дисбалансов в развитии регионов к более сбалансированной системе. Документ опирается на положения Стратегии национальной безопасности, ориентированные на снижение концентрации в столичных агломерациях и опережающее развитие малых городов и сельских территорий. Он обратил внимание на критическую ситуацию на селе: с 1959 года 64% сельских населенных пунктов обезлюдели, заселенными остались лишь около 128–130 тысяч.
ИЖС как драйвер возрождения территорий
Разработчики схемы предлагают сделать приоритетом малоэтажное индивидуальное строительство, в том числе на территориях исторически сложившихся, но ликвидированных и заброшенных сельских поселений. "Предполагается, что спрос на ИЖС может стать драйвером возрождения таких территорий на фоне снижения интереса населения к жилью в многоэтажных домах", — отметил Шамузафаров.
В своем докладе он детализировал предложения по развитию систем расселения в ключевых макрорегионах:
- Северо-Запад: Рассредоточение населения, развитие транспортной связанности, интеграция с Московской и Срединно-Русской системами.
- Московская и Срединно-Русская системы: Возрождение заброшенных поселений за счет индивидуальных усадеб, создание инфраструктуры и новых рабочих мест с опорой на современные коммуникации.
- Направление Новосибирск–Томск: Формирование зон малоэтажной застройки в пределах часовой транспортной доступности, развитие дачно-усадебных поселений.
- Ось Екатеринбург–Новосибирск–Братск–Иркутск: Корректировка моделей градостроительства с приоритетом ИЖС и социальной инфраструктуры, отвод новых территорий.
- Дальний Восток и "Дуга Петра Великого": "Двухтактная" модель заселения Большого Владивостока с развитием ИЖС и использованием сезонного труда в Арктике.
- Азовское кольцо: Развитие градостроительных узлов вокруг Таганрогского залива и Крыма, использование высокого природно-климатического потенциала.
Методологические принципы и необходимые решения
В основе концепции лежат два принципа. Первый — рассредоточение производства и населения через межрегиональные системы расселения с переходом к новым технологическим укладам и переосмыслением инвестиций в пользу человеческого капитала. Второй — природоцентричность, то есть отказ от гиперконцентрированных агломераций в пользу исторически сложившейся рассредоточенной системы.
Для реализации этой масштабной концепции Анвар Шамузафаров озвучил пакет необходимых поручений:
- Сформировать межведомственную комиссию под руководством министра строительства Ирека Файзуллина при Общественном совете при Минстрое для доработки Генеральной схемы.
- Рекомендовать финансово-экономическому блоку перевести строительство инфраструктуры федерального значения до 2030 года на максимально возможную самоокупаемость.
- Предложить Минпромторгу и Минстрою организовать привлечение частных инвестиций в модернизацию строительной индустрии с приоритетом экологичных материалов.
Участники дискуссии, включая президента ТПП РФ Сергея Катырина, поддержали предложения НОПРИЗ и сошлись во мнении, что реализация схемы потребует изменений в Градостроительный кодекс. В частности, потребуется закрепить возможность разработки единых схем для группы муниципалитетов, установить полномочия Правительства по определению межрегиональных ареалов застройки и создать правовые основания для федеральной Генеральной схемы территориального планирования.
Форум стал площадкой для консолидации позиции профессионального сообщества — ТПП, НОПРИЗ, НОСТРОЙ, Российского Союза строителей, Союза архитекторов, Ассоциации МЖС — вокруг новой парадигмы пространственного развития России, где малоэтажное строительство выступает не просто рыночным сегментом, а основой долгосрочной государственной стратегии.
*фото НОПРИЗ
по материалам НОПРИЗ
