НОСТРОЙ предлагает меры по снижению финансовой нагрузки на застройщиков и стимулированию проектного финансирования в условиях нестабильности

Высокие ставки и избыточные комиссии – бремя для застройщиков

Антон Мороз констатировал, что высокие процентные ставки и избыточные банковские комиссии приводят к значительному увеличению стоимости заемных средств, снижая маржинальность проектов и делая их экономически невыгодными. Спикер подчеркнул, что застройщики сталкиваются с трудностями при получении доступа к сниженным ставкам по финансированию. Это связано с тем, что эти ставки зависят от наполнения эскроу-счетов. В условиях снижения спроса на рынке возникает "замкнутый круг": застройщики не могут получить финансирование из-за низких продаж, а без доступного финансирования не могут запускать новые проекты.

"В условиях общей экономической нестабильности банки закладывают значительные риски, что приводит к завышенным процентным ставкам по проектному финансированию. При этом базовая ставка редко снижается, даже если девелопер обладает устойчивыми финансовыми показателями", — сказал Антон Мороз.

Он добавил, что помимо процентной ставки, девелоперы вынуждены нести значительные расходы на различные комиссии банков, в том числе за открытие кредитных линий, сопровождение счетов и другие услуги, что тоже удорожает проектное финансирование. В свою очередь банки требуют от застройщиков высокого уровня собственного капитала для привлечения финансирования, что ограничивает доступность заемных средств, особенно для небольших и средних строительных организаций.

Таким образом, текущая модель проектного финансирования создает избыточную нагрузку на застройщиков, сдерживает темпы строительства и ограничивает доступность жилья для населения, уверен спикер.

Удорожание финансирования из-за роста рисков для банков

Согласно данным Банка России за IV квартал 2024 года, средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования выросла до 9,4% (+1,6 п.п.). Это обусловлено снижением уровня покрытия обязательств застройщиков и ростом рыночных ставок. Общий объем кредитов со ставкой выше 20% превысил 1 трлн рублей, а их доля увеличилась до 13% портфеля проектного финансирования.

"Основным фактором таких изменений стало сокращение объема средств на эскроу-счетах, используемых в качестве обеспечения по кредитам. В результате риски для банков выросли, что привело к удорожанию финансирования. Общий объем кредитов со ставкой выше 20% превысил 1 трлн рублей, а их доля увеличилась на 5 п. п., до 13% портфеля проектного финансирования. Такая высокая процентная нагрузка приводит к увеличению рисков проектов", — объяснил Антон Мороз.

Комплексный подход – залог устойчивого развития строительного сектора

Антон Мороз подчеркнул, что комплексный подход, включающий снижение требований к собственному капиталу застройщиков и расширение государственной поддержки, позволит стимулировать спрос на проектное финансирование и обеспечить устойчивое развитие строительного сектора в условиях высокой волатильности.

Предложения НОСТРОЙ по снижению ставки проектного финансирования:

• Сокращение размера резервов, формируемых банками по кредитам застройщиков: Сегодня в соответствии с Положением Центробанка № 590-П "О порядке формирования резервов на возможные потери по ссудам" банки формируют резервы на основании установленных регулятором критериев: для застройщиков с высоким и достаточным уровнем кредитоспособности размер расчетных резервов составляет от 1 до 5% и от 5 до 10% соответственно. НОСТРОЙ предлагает снизить размеры резервов для застройщиков с высоким и достаточным уровнем кредитоспособности до 1% и 2-5% соответственно.
• Ограничение дополнительных комиссий: Предлагается установить верхнюю границу комиссий за услуги, связанные с проектным финансированием, и обеспечить прозрачность структуры таких комиссий (комиссии за открытие кредитной линии, оценку проекта и др.) лимит можно определить в процентах от суммы кредита или в фиксированных суммах.
• Снижение требований к собственному участию застройщиков в проектном финансировании: Остается актуальной проблема избыточных требований со стороны банков в части собственного участия застройщиков в проектном финансировании. В условиях высокой ключевой ставки и возрастающей стоимости строительства предлагается снизить такое участие для застройщиков с высоким уровнем кредитоспособности минимум до 5-10%, поскольку сейчас в ряде крупнейших банков страны наблюдается требование об обеспечении собственными средствами заемщика в размере не менее 15% от бюджета проекта.
• Усиление мер государственного субсидирования недополученной банками прибыли: Предлагается расширить государственную поддержку, особенно для проектов, реализуемых в регионах с низким спросом, а также для низкомаржинальных проектов. Мера позволит уменьшить влияние высокой ключевой ставки и поддержит как банки, так и застройщиков.

Озвученные Антоном Морозом инициативы были единогласно одобрены членами Комиссии для дальнейшего их направления в Минстрой России.

Таким образом, высокие ставки и комиссии по проектному финансированию создают серьезные проблемы для застройщиков и сдерживают развитие строительной отрасли. Предложения НОСТРОЙ по снижению финансовой нагрузки на застройщиков и стимулированию проектного финансирования, одобренные профильной Комиссией Общественного совета при Минстрое России, направлены на обеспечение устойчивого развития строительного сектора в условиях экономической нестабильности.