НОСТРОЙ предложил четыре механизма для внедрения договора жизненного цикла многоквартирных домов

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков на заседании круглого стола в Госдуме представил четыре ключевые инициативы по созданию договора жизненного цикла многоквартирного дома (МКД). Участники дискуссии, организованной Комитетом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, поддержали предложения, которые призваны устранить законодательный разрыв между строительством и эксплуатацией жилья — одну из главных причин проблем с содержанием инфраструктуры и ответственностью за техническое состояние домов.

От теории к практике: почему договор жизненного цикла оказался востребован

Открывая заседание, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов подчеркнул практическую, а не академическую значимость темы. По его словам, в действующем законодательстве сохраняется разрыв между этапами проектирования и строительства дома, с одной стороны, и его дальнейшей эксплуатацией — с другой. После ввода объекта в эксплуатацию единая логика управления часто теряется, что порождает проблемы с содержанием инфраструктуры, оборудования, общих территорий и с ответственностью за техническое состояние здания.

В дискуссии также приняли участие первый заместитель председателя комитета Владимир Кошелев, исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» Марк Геллер, заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько, директор ФАУ «ФЦС» Владимир Калинкин, руководитель направления по капитальному ремонту ППК «Фонд развития территорий» Павел Сысоев и другие эксперты отрасли.

Четыре инициативы НОСТРОЙ: от цифрового паспорта до классов жилья

Выступая перед участниками, президент НОСТРОЙ Антон Глушков прежде всего обратил внимание на отсутствие в правовом поле четкого понятия «жизненный цикл» МКД — оно до сих пор формально не определено и не измеряется. Сейчас горизонт планирования ограничен гарантийными обязательствами (до трех лет на строительно-монтажные работы, или СМР, и до пяти лет на отдельные виды материалов). Это не позволяет внятно распределить ответственность между строителями, эксплуатантами и собственниками. В ответ на вызов глава национального объединения сформулировал четыре блока предложений, которые впоследствии поддержало большинство участников обсуждения.

Первое: единый электронный паспорт объекта. Антон Глушков указал на необходимость разработки типовой электронной формы паспорта МКД, которая будет содержать все параметры эксплуатации конкретного дома. По аналогии с проектными декларациями, введение такого паспорта сделает эксплуатацию прозрачной как для управляющих компаний, так и для жителей.

Второе: юридическое закрепление жизненного цикла с регламентацией работ и критериев качества. Из-за отсутствия таких норм суды, как правило, встают на сторону потребителей, не учитывая необходимость регулярного обслуживания сложных инженерных систем. В качестве примера глава НОСТРОЙ привел оконные блоки, требующие ежегодной регулировки и смазывания уплотнителей, — большинство собственников и управляющих компаний этого не делают, что порождает споры о гарантийных обязательствах. По мнению Антона Глушкова, законодателю следует урегулировать обязательные регламентные работы, возможно через тот же цифровой паспорт.

Третье: сохранность исполнительной документации в единой информационной системе. Президент НОСТРОЙ подчеркнул, что срок эксплуатации МКД составляет не менее 50 лет, однако сегодня нет гарантий, что вся необходимая проектная и исполнительная документация будет храниться так долго. Он призвал создать единый информационный реестр (государственную информационную систему, ГИС), который обеспечит постоянный и гарантированный доступ всех участников жизненного цикла объекта к этим документам.

Четвертое: привязка стоимости обслуживания к классу МКД. На примере присваиваемых домам уже десять лет классов энергоэффективности Антон Глушков констатировал, что это никак не влияет на реальные расходы на эксплуатацию. Он предложил привязать плату за электро-, теплоснабжение и другие ресурсы к фактическому классу энергоэффективности МКД, чтобы собственники «чувствовали рублем» выгоду от более высокого класса.

Главные юридические сложности: SPV-компании и долгосрочные расчеты

Комментируя саму идею создания договора жизненного цикла МКД, президент НОСТРОЙ назвал ее давно назревшей и понятной, однако указал на серьезные юридические препятствия. Ключевая проблема в том, что застройщик в соответствии с действующим законодательством представляет собой так называемую SPV-компанию (special purpose vehicle — юридическое лицо, создаваемое для реализации, как правило, одного инвестиционного проекта), которая прекращает деятельность после сдачи дома и передачи его в эксплуатацию. Лишь малая часть строительных компаний в России способна функционировать десятилетиями, на протяжении всего жизненного цикла МКД. Кроме того, невозможно на 50 лет вперед рассчитать стоимость эксплуатации, индексацию платежей и затраты на капитальный ремонт и утилизацию объекта. В связи с этим Антон Глушков предложил развивать механизмы вмененной ответственности собственника за надлежащую эксплуатацию имущества.

Классы жилья и квалификация управляющих компаний

Для полноценного создания договора жизненного цикла МКД, по мнению главы НОСТРОЙ, необходимо юридически закрепить классы жилья — по аналогии с недавно принятым государственным стандартом (ГОСТом) по типам отделки в новостройках. От класса зависят реальные нагрузки на дальнейшее обслуживание квадратного метра. На сегодняшний день все обозначения (например, «комфорт-класс», «бизнес-класс») являются исключительно маркетинговым ходом со стороны застройщиков.

Кроме того, Антон Глушков поддержал позицию Сергея Пахомова о необходимости формализовать требования к квалификации специалистов управляющих компаний (УК). Президент НОСТРОЙ напомнил, что инженерные системы домов постоянно усложняются, и эксплуатировать их должны профессионалы, регулярно подтверждающие свою квалификацию через экзамены или систему добровольной оценки квалификации.

Итоги дискуссии

Предложения президента НОСТРОЙ были поддержаны большинством представителей экспертного сообщества, участвующих в обсуждении. Участники круглого стола назвали идеи Антона Глушкова конкретными и необходимыми для дальнейшего законодательного оформления договора жизненного цикла многоквартирных домов.