Рынок новостроек замедляется: Минстрой и ЦБ обсудили снижение продаж жилья и высокие ставки по проектному финансированию
На Финансовом конгрессе Банка России, который прошел 1–3 июля в Санкт-Петербурге, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и директор Департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова оценили текущее состояние рынка жилья. Как следует из сообщения пресс-службы Минстроя России, ключевым выводом сессии стало признание того, что отрасль столкнулась со снижением распроданности строящихся объектов и замедлением поступлений на счета эскроу. При этом рынок сохраняет высокую инерционность, которая не позволяет застройщикам быстро адаптировать объемы ввода под меняющийся спрос.
Инерция рынка и снижение распроданности
Никита Стасишин, опираясь на данные профильного ведомства, сообщил, что сегодня в России возводится порядка 118 млн кв. м жилья с привлечением средств граждан через механизмы проектного финансирования и эскроу-счетов (специальных банковских счетов, где хранятся деньги дольщиков до момента сдачи дома). При этом около 35% этого объема еще даже не выведено на рынок. Средняя распроданность строящегося жилья по стране сейчас составляет 30–32%. Замминистра детализировал, что для проектов со сроком сдачи в 2026 году этот показатель достигает 56%, тогда как для объектов, которые девелоперы планируют ввести в 2028 году, распроданность падает до 18%. «Соотношение стройготовности к распроданности сегодня снижается, а поступления на счета эскроу падают», — констатировал Никита Стасишин.
Дорогое проектное финансирование и годовой цикл подготовки
Ситуацию усугубляет стоимость денег. Спикер отметил, что эффективная ставка по проектному финансированию в среднем по стране достигает 10–10,5%. Однако для проектов, которые девелоперы запустили во втором полугодии 2025 года и в первом полугодии 2026 года, этот показатель варьируется от 14% до 18% в зависимости от региона. На такие новые проекты приходится примерно 20–25% от всего объема строящегося жилья.
Одной из главных причин накопления нераспроданных метров замминистра назвал высокую инерционность отрасли. По его словам, от момента принятия решения о строительстве до получения разрешения на возведение проходит около года. За это время компании приобретают земельные участки, готовят документацию и вписывают проект в жесткие финансовые модели и банковские ковенанты (договорные условия, обязывающие застройщика соблюдать определенные показатели, например, скорость продаж). «У нас достаточно инерционная отрасль, мы должны это понимать. У застройщиков фактически нет возможности не начинать то, что было куплено», — подчеркнул Никита Стасишин, объяснив, что девелоперы не могут резко остановить проекты даже на фоне падения продаж.
Рост рыночной ипотеки и региональная затоваренность
На фоне сложностей с первичным рынком глава Департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова обозначила позитивный тренд в банковском кредитовании. Она сообщила, что по итогам мая доля рыночной ипотеки (выдаваемой без государственных субсидий) в общем объеме банковских выдач впервые за два года выросла и достигла 45%. Елизавета Данилова выразила уверенность, что последующее снижение ключевой ставки будет способствовать дальнейшему восстановлению этого сегмента.
Однако Никита Стасишин внес важную корректировку, обратив внимание на то, что рост рыночной ипотеки в основном приходится на вторичный рынок, а не на новостройки. При текущих ставках продавать жилье в строящихся домах становится все сложнее. Ситуация с затовариванием (накоплением непроданного жилья) сильно различается от региона к региону. В качестве показательного примера замминистра привел Краснодар, где из 8 млн кв. м жилья в стадии строительства продано не более 22–23%. Несмотря на это, спикер увидел позитив в том, что конкуренция между застройщиками все больше смещается от демпинга цен к повышению качества продукта, что является признаком здоровой рыночной среды, в которой побеждает сильнейший.
Регулирование рассрочек и вызовы будущих лет
Отдельное внимание участники сессии уделили инструментам стимулирования продаж, в частности, трансакционным рассрочкам. Никита Стасишин сообщил, что Минстрой и Банк России пока не пришли к единому подходу по вопросу их регулирования. Замминистра уточнил, что объем рассрочки на рынке не превышает 18–20% от общего объема средств на эскроу-счетах, при этом сумма еще не поступивших по таким договорам средств составляет около 1,2 трлн рублей.
Говоря о перспективах, Никита Стасишин назвал главным вызовом следующих лет необходимость вернуться к динамике увеличения строительства, продаж и ввода жилья с чистовой отделкой, ремонтом и даже меблировкой, объемы которого на первичном рынке сейчас снижаются. Кроме того, замминистра подчеркнул необходимость для застройщиков менять подходы к квартирографии (планировке квартир и набору комнат), чтобы стимулировать улучшение демографических показателей. Он добавил, что правительство активно работает над адресными мерами поддержки в этом направлении.
Завершая выступление, Никита Стасишин предложил провести глубинные исследования и проанализировать существующие «перегибы» во взаимодействии банков и застройщиков с обеих сторон. По его мнению, это позволит устранить системные трения и на основе лучших практик существенно усовершенствовать взаимоотношения кредитных организаций и строительных компаний.
