В НАУФОР обсудили создание нового вида закрытых паевых фондов для рентных инвестиций
4 августа в Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР) состоялось экспертное обсуждение проекта изменений в законодательство об инвестиционных фондах. Ключевая тема встречи — введение в правовое поле нового инструмента: рентного закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ, то есть фонда, паи которого не погашаются по требованию инвестора, а обращаются на вторичном рынке). В дискуссии приняли участие представители Банка России, управляющих компаний и эксперты рынка коллективных инвестиций. Участники встречи уверены: появление отдельной категории рентных фондов способно расширить возможности частных инвесторов и упорядочить работу с арендной недвижимостью в рамках коллективных инвестиций.
Специальные требования к активам и распределению дохода
Законопроект, вынесенный на обсуждение, предлагает установить для рентных ЗПИФ особый режим, отличающий их от иных закрытых фондов. В первую очередь речь идёт о специальных требованиях к составу и структуре активов такого фонда: закон должен чётко определить, какие объекты и в какой пропорции могут входить в его портфель. Отдельный блок поправок посвящён правилам распределения дохода, полученного от эксплуатации имущества фонда, между пайщиками.Принципиальным нововведением участники встречи назвали регулирование порядка отчуждения жилых помещений. Законопроект предусматривает особенности передачи квартир и домов нанимателям, арендаторам, а также владельцам инвестиционных паев. Причём проект учитывает интересы не только квалифицированных инвесторов (то есть профессиональных участников рынка, отвечающих установленным Банком России критериям по объёму активов и опыту), но и тех пайщиков, которые таким статусом не обладают. Это решение, по замыслу разработчиков, должно сделать инструмент доступным для более широкого круга граждан.
Финансирование строительства через эскроу и лизинг
Значительную часть дискуссии участники посвятили механизму финансирования строительства с использованием счетов эскроу — специальных банковских счетов, на которых средства дольщиков или инвесторов блокируются до выполнения застройщиком обязательств. Проект закона предусматривает возможность поэтапного перечисления средств со счёта эскроу застройщику по мере выполнения этапов работ, а не единовременной передачи всей суммы после завершения объекта. Такой подход, как отмечали участники встречи, снижает риски для инвесторов и одновременно обеспечивает строителей необходимым оборотным капиталом в процессе возведения объекта.Ещё одно обсуждаемое нововведение касается расширения полномочий управляющих компаний. Законопроект предлагает наделить их правом выступать в качестве лизингодателя в отношении имущества, входящего в состав паевого инвестиционного фонда. Иными словами, управляющая компания сможет передавать активы фонда в лизинг, что откроет для рентных ЗПИФ дополнительный канал получения дохода помимо классической аренды.
Цели реформы и дальнейшие шаги
В ходе встречи участники детально рассмотрели сами цели выделения рентных фондов в отдельную категорию. Среди них — повышение прозрачности работы с арендной недвижимостью в рамках коллективных инвестиций, защита прав неквалифицированных пайщиков и формирование понятных «правил игры» для управляющих компаний. Эксперты также обсудили требования к инвестиционной деятельности рентных ЗПИФ и возможные направления доработки законопроекта.Отдельным вопросом стало расширение возможностей закрытых паевых инвестиционных фондов в целом: участники встречи говорили о том, какие дополнительные инструменты и механизмы целесообразно предусмотреть, чтобы рентные ЗПИФ стали привлекательным и надёжным инструментом для долгосрочных вложений в недвижимость.
По итогам обсуждения участники договорились продолжить работу над предложенными изменениями. Следующие этапы доработки законопроекта пройдут в формате дальнейших консультаций с участием регулятора и представителей рынка.
