Антон Мороз выступил с докладом на парламентских слушаниях в Госдуме
Саморегуляторы вновь выступили рупором строительного сообщества. Так, на прошедших 14 мая парламентских слушаниях в нижней палате Федерального собрания с докладом от имени Национального объединения строителей выступил наш постоянный спикер - член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ и НОЭ Антон Мороз. В свою очередь, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков отметил актуальность представленной информации и попросил направить ему озвученные предложения в письменной форме.
В состав президиума вошли руководитель фракции ЛДПР, член Совета ГД РФ Владимир Жириновский, председатель Комитета ГД РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков, первый заместитель Председателя Центрального банка РФ Дмитрий Тулин, заместитель Министра финансов РФ Алексей Моисеев, председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ Николай Николаев, заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова.
Участниками стали заместитель руководителя фракции «Справедливая Россия» Олег Нилов, заместитель министра экономического развития РФ Илья Торосов, первый заместитель Председателя Комитета ГД РФ по финансовому рынку Игорь Дивинский, председатель Правления АО «Банк ДОМ.РФ», заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Артём Федорко, член Комитета ГД РФ по финансовому рынку Сергей Казанков, руководитель Службы Центрального банка РФ по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамут, вице-президент СПб ТПП, вице-президент НОСТРОЙ, член Совета НОПРИЗ Антон Мороз, координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко, референт НОСТРОЙ Ольга Мелентьева и другие.
Антон мороз озвучил ряд основных направлений, на которые необходимо обратить внимание Госдумы и Федеральных органов исполнительной власти для повышения доступности ипотечного кредитования». По его словам, основной задачей при реализации национального проекта «Жилье и городская среда» является стимулирование внутреннего спроса. В текущих экономических условиях наиболее эффективным направлением стимулирования покупательского спроса является повышение доступности ипотечного кредитования. Спикер также отметил, что текущее состояние ипотечного кредитования характеризуется повышением средневзвешенной ставки и снижением доли ипотечного кредитования на первичном рынке, при том, что Президент РФ ставит задачи по увеличению объёмов строительства жилья до 120 млн. кв. метров в год к 2024 году. Без привлечения дополнительного ипотечного ресурса и кредитования на первичный рынок, по мнению Антона Мороза, сделать это будет невозможно. Помимо этого, он сообщил о том, что предлагается механизм снижения ставки ипотечного кредитования при переходе на привлечение денежных средств участников долевого строительства через эскроу-счета путем установления льготного периода по ипотечным платежам до ввода объектов в эксплуатацию.
«При переходе на проектное финансирование застройщик является «слабой» стороной в договорах с банками и не может быть уверен в правильности и системности работы с банковской средой, поэтому необходима разработка и публичное обсуждение стандартов проектного финансирования, которая упорядочит требования банка в отношении застройщика и позволит ему работать на понятных и прозрачных условиях со всеми кредитными инстанциями, связанными с проектным финансированием и эскроу-счетами на территории РФ» - резюмировал Антон Мороз.
Отметил докладчик и необходимость развития иных механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе – механизмов жилищных накоплений. Задача стимулирования покупательского спроса, по словам Антона Мороза, может быть решена по четырем основным направлениям. «Первое - снижение стоимости одного кв. метра жилья, что в настоящее время является труднореализуемой задачей. Второе - повышение доходов населения. Это,к сожалению, зависит от макроэкономических условий. По данным Росстата реальнорасполагаемые доходы населения снижаются. Следующее - снижение размерапервоначального взноса. Фактически, с 1 июля 2019 года денежные средства будут находиться внутри банковской системы, и доступ застройщика к ним будет только после того, как он сдаст объект. Таким образом возникает вопрос, является ли ставкапервоначального взноса ипотечного кредитования в размере 15-20% стольнеобходимой банку для выдачи такого кредитования? На наш взгляд, денежныесредства полностью не выходят из банковской системы, так как средстваипотечного кредита не перечисляются ни самому дольщику, ни застройщику. Узастройщика в отношениях с банком возникает право требовать выплат с эскроу-счетапо факту выполнения работ или по отдельным этапам, а у дольщика - обязанностьпо погашению «тела» кредита и процентов. Кроме того, интерес всех участниковобеспечен еще и фондом защиты прав дольщиков, на деятельность которого такжеотчисляются большие суммы, включенные в стоимость квадратного метра. Поэтому мысчитаем необходимым рассмотреть вопрос о снижении первоначального взноса доразмера не больше пяти заработных плат гражданина при условии, что этобудет документально подтвержденная «белая» зарплата. Тем самым мы позволимогромному количеству граждан, которому требуется жильё, войти на рынок ипростимулируем их требовать от работодателей выплаты «белой» зарплаты какгарантии получения одобрения от банков в предоставлении кредитных продуктов.Таким образом будет сформирована прозрачная система налогообложения доходовфизических лиц, качественная кредитная история заемщиков, что привлечётдополнительное количество покупателей на рынок ипотечного кредитования какнового, так и вторичного жилья» - сказал Антон Мороз.Далее он остановился на повышении доступности ипотечного кредитования, отметив, что доля ипотечного жилищного кредитования для новостроек неуклонно снижается с 40% в 2016 году до 26,4% в феврале 2019 года.
«Приобретение жилья на этапе котлована в ипотеку является крайне затратным для граждан, особенно для тех, кто живет в съемной квартире. В ожидании сдачи дома, имприходится платить и проценты по кредиту, и нести затраты по аренде квартиры.Таким образом, ипотека перестает быть драйвером роста строительства новогожилья, перемещаясь в сектор вторичного рынка. Зачастую, вторичный рынок - тожепродукт новостроя, когда фактически застройщики выносят на рынок кв. метры,которые получили за свою работу в качестве маржинальности. Это так называемый«скрытый» первичный рынок в рамках вторичного. Но это все равно стимулирует не развитие новостроек, а переход и движение со стороны потребителей к вторичному рынкунедвижимости. Без увеличения количества именно нового строящегося жилья мы несможем выполнить программу по строительству 120 млн. кв. метров в год» - комментирует Антон Мороз.
Также, по его словам, существуют механизмы, которые могут увеличить объемы ипотечного кредитования на этапе строительства. «Это, например, субсидирование ставки ипотечного кредитования, которое критикуется Министерством финансов РФ и Министерством экономического развития РФ. Но в то же время в 2015 году оно фактически спасло рынок жилищного строительства, и отказываться от этого механизма ни в коем случае нельзя. Существует еще один механизм, который заложен в системе проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Банк, который выдает ипотеку участнику долевого строительства с применением эскроу-счетов фактически не несет никаких затрат.Он просто перемещает ипотечные денежные средства с одного счета банка на эскроу - счет. Если раньше выдача ипотеки на строящееся жилье содержаладля банка и дольщиков риски недостроя, то при использованииэскроу-счетов банки автоматически получают свои средства обратно. Таким образом,созданы все условия для того, чтобы банк имел возможность установить дляучастника долевого строительства льготный период по уплате ипотечных платежейна период строительства до ввода объекта в эксплуатацию (со снижением размератаких платежей вплоть до нуля). Это существенно повысит привлекательностьипотеки для граждан на строящееся жилье и, как следствие, увеличит объемфинансирования на первичном рынке. Также будут увеличены продажи и повыситсярентабельность проектов.
Возникает вопрос: что будет со ставкой на проектное финансирование? Предполагалось, что при высоких продажах кредитная ставка составит 6-7%. По предлагаемойсхеме на счете эскроу будут только денежные средства банка и первоначальный взнос поипотеке, то есть банк сможет снизить ставку проектного финансирования только насумму первоначального взноса, что повысит итоговый процент по кредиту длязастройщика. Однако, по нашим расчетам, такое повышение будет не более чем на 2процентных пункта, поскольку доля ипотеки в долевом строительстве резковозрастет. Кроме того, уже сейчас банки предусматривают возможность оплатыпроцентов по кредиту застройщиком после сдачи объекта в эксплуатацию ираскрытия эскроу-счетов, то есть дополнительной финансовой нагрузки на застройщикав период строительства не возникнет. А это очень важно, посколькудополнительная финансовая нагрузка от 6 до 10% на нынешний момент можетложиться на компанию за счёт пользования эскроу-счетами. Мы предлагаемЦентральному банку РФ рассмотреть указанную схему и включить ее в рекомендательныйстандарт ипотечного кредитования, который в настоящее время разработан ирассмотрен на совещании у вице-премьера Виталия Мутко 4 апреля 2019 года» - заключил Антон Мороз. По мнению спикера, помимо разработки рекомендательного стандарта ипотечного кредитования необходимо разработать стандарты проектного финансирования.
«Такие стандарты не позволят банкам злоупотреблять своим доминирующим положением, что уже происходит на рынке жилищного строительства в отдельных регионах, и помогутвыстроить чёткую систему взаимоотношений застройщиков и банковского секторавнутри рынка. К сожалению, те рекомендации, которые были утверждены БанкомРоссии, Минстроем России и ДОМ.РФ 15 апреля 2019 года не окажут серьезного влияния на совершенствование взаимоотношений застройщиков и банков. На сегодняшний момент мы не видим равноправия между застройщиками и банкирами. В большинстве случаев застройщики являются зависимой стороной во взаимоотношениях с банками и не могут перейти в другой банк. Существенное ограничение количества уполномоченных банков врегионах тому не способствуют. Поэтому застройщик вынужден принимать условиябанка или закрывать свой проект. Зачастую, типовые условия банков приводят ктому, что в договор включается возможность произвольного изменения ставкикредитования банком без причины и ограничения максимального размера, нетограничений на дисконтирование залогов. Земельный участок, собственные вложениязастройщика оцениваются банками хаотично по непрозрачной методике с дисконтомдо 50% от рыночной цены. Банк выдает свою форму договора, внесение правок обсуждатьотказывается, мотивируя собственной оценкой рисков, включает условие овозможности досрочного расторжения по инициативе банка. При этом застройщикдолжен вернуть все средства в месячный срок, иначе устанавливаются гигантские штрафыи неустойки. Всё это приводит к удорожанию стоимости строительства более, чемна 10%. На прошедших в Санкт-Петербурге и Ленинградской области мероприятияхзастройщиками была озвучена цифра 15% для тех объектов, которые будут строитьсяс использованием механизмов проектного финансирования. Естественно, эти затратылягут на дольщиков. Ну и конечно, необходимо изыскивать другие источникифинансирования жилищного строительства. В частности, мы поддерживаем развитиемеханизмов жилищных накоплений и те меры, которые принимаются в этомнаправлении» - отметил Антон Мороз.
Председатель комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков высоко оценил подготовленный НОСТРОЙ доклад, отметив его актуальность и интересное содержание с необходимыми для обсуждения тезисами и предложениями для последующей реализации. Также в ходе своего выступления Анатолий Аксаков обратился с просьбой направить ему в письменном виде предложения о необходимости разработки стандартов проектного финансирования для банков, работающих с эскроу-счетами и проектным финансированием, с указанием тезисов, которые должны содержаться в этих стандартах, а также направить предложения по стандарту ипотечного кредитования, экспертную оценку типовых условий банков, которые приводят к удорожанию стоимости строительства при введении эскроу-счетов. Такие условия излишне ограничивает застройщиков в возможностях, а их применение со стороны банков приводят к дополнительным административным и финансовым преградам для строительного комплекса при осуществлении своей деятельности вне зависимости от «чистоты» работы застройщиков за последний промежуток времени (от 5 до 10 лет). Застройщики даже с безупречной репутацией попадают под эти требования, что не допустимо.
Элеонора Ширинова
совместно с пресс-службой СРО «Балтийский строительный комплекс»
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru
