Оценщики: правительство нас услышало!

В минувший вторник состоялся Межрегиональный форум «Судебная практика установления кадастровой стоимости в размере рыночной». Мероприятие проходило в онлайн-формате, участниками его стали представители ГБУ из 54 субъектов РФ. В рамках встречи нашла отражение тема совершенствования отдельных положений Федерального закона № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке». Информацией об этом делится Ассоциация СРОО «Экспертный Совет».

Модераторами на мероприятии выступили Министр имущественных отношений Рязанской области М. А. Майоров и Директор ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» А. Ю. Ульянов. Открывая Форум, заместитель Председателя Правительства Рязанской области Светлана Горячкина отметила:

«В течение трех лет регионы проводят государственную кадастровую оценку по «новым» правилам и за это время, благодаря активному взаимодействию, накопили достаточный опыт, в том числе по судебному оспариванию кадастровой стоимости. Сейчас наступает период, когда следует проанализировать судебную практику и уделить внимание формированию единого подхода при подготовке к судебным заседаниям. Необходимо, чтобы процесс рассмотрения судебных исков был максимально профессиональным, а результаты оспаривания в случае снижения кадастровой стоимости абсолютно обоснованными, объективными и корректными».

Как отметили представители Ассоциации СРОО «Экспертный Совет», основные предложения оценочного сообщества по поправкам в 237-ФЗ услышаны. В частности, с учетом обсуждения на заседании Общественного совета при Росреестре, которое состоялось 10 июня 2020 года, руководство Росреестра приняло ряд решений по доработке законопроекта ко второму чтению:

• Оставить в действующей редакции ч.2 ст.7 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», т.е. сохранить запрет для ГБУ проводить независимую оценку. Эта проблема неоднократно поднималась на различных площадках, в том числе 15 июня ее обсуждали в ТПП РФ.
  
• Внести поправку в ст.221, устанавливающую, что собственник, оспаривая решение ГБУ в суде, может одновременно заявить требование по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Оценочное и бизнес сообщества неоднократно обращали внимание на то, что законопроект N814739-7 затрагивает ряд концептуальных положений, касающихся «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости. В соответствии с законопроектом правообладатель лишался права установить в суде кадастровую стоимость в размере рыночной. Все обращения, в том числе по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной в обязательном порядке направляются в ГБУ, ГБУ рассматривает обращения, в том числе отчеты об оценке. В случае отрицательного решения заявитель может в суде оспорить только решение ГБУ.3
  
• Ввести переходный период для ст.221. На заседании Общественного совета при Росреестре было сказано, что Правительство готово поддержать предложение по переходному периоду по ст.221 до 1 января 2022 года. А на Форуме стало известно, что руководство Росреестра предложит парламентариям ввести переходный период до 1 января 2023 года. Напомним, что в Заключении ОП РФ по результатам Нулевых чтений содержится предложение по переходному периоду до 1 января 2015 года.
  

Таким образом, основные опасения оценочного сообщества, а также предложения по минимизации рисков были услышаны Правительством РФ.

Председатель Совета Национального объединения СРО оценщиков «Союз СОО», председатель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский в своем докладе отметил, что только конструктивное взаимодействие государственных бюджетных учреждений с оценочным сообществом позволит создать цивилизованный рынок установления кадастровой стоимости в размере рыночной. И Союз СОО готов выступить связующим звеном для решения этой задачи.

«Ключевой вопрос оценки — это итоговая величина стоимости. При рассмотрении вопроса установления кадастровой стоимости в размере рыночной в суде может фигурировать несколько документов с разными величинами стоимостей – например, отчет об оценке, заключение судебного эксперта, дополнительная или повторная экспертизы. Как понять, является ли отклонение величины стоимости в отчете от стоимостей в других документах существенным? На мой взгляд, ответ прост: если стоимость, определенная в отчете попадает в рыночный диапазон, претензий к оценщику быть не должно. А вот определить этот самый рыночный диапазон должен судебный эксперт. И в первую очередь суд должен задавать вопрос эксперту не о том, соответствует ли отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а о том, находится ли стоимость, которую определил оценщик, в рыночном диапазоне или нет? Постановка этого вопроса в судебных процессах станет важным шагом вперед в области профессионального рассмотрения споров об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной».

По мнению Алексея Каминского, помочь судебным экспертам в подготовке ответов на эти вопросы должен соответствующий методический инструментарий, позволяющий устанавливать/рассчитывать диапазоны неопределенности. Соответствующие методические рекомендации для объектов недвижимости уже разрабатываются Союзом СОО и будут выпущены на апробацию в течение года.

Не менее важным является создание единых требований к отчетам об оценке и правил их рассмотрения, понятных для оценщиков, СРОО, потребителей оценочных услуг, в том числе для ГБУ и судов. Такие правила Союз СОО также готов разработать и обсудить их со всеми заинтересованными сторонами. К слову, в мае Союз СОО вынес на апробацию два документа по оценке для целей «оспаривания» кадастровой стоимости:

• Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
• Методические разъяснения по вопросу учета НДС при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках установления их кадастровой стоимости.

Алексей Каминский призвал представителей ГБУ изучить эти документы и направить свои замечания и предложения до 31 июля на адрес Председателя Комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Союза СОО К. Ю. Кулакова: kkulakov@ciep.ru.

Эксперт акцентировал внимание на необходимости повышения квалификации в части экспертизы отчетов об оценке. Сотрудники ГБУ сегодня по доверенности представляют интересы субъекта РФ в Комиссиях по рассмотрению споров и судебных процессах, а после принятия законопроекта N814739-7 проверка отчетов будет их прямой обязанностью. Стоит отметить, что единственная в России профессиональная программа, реализуемая с целью повышения уровня образования и квалификации для оценщика и эксперта в РФ, это магистратура в РЭУ им. Г. В. Плеханова «Экспертиза отчетов об оценке».

В завершение своего выступления Алексей Каминский отметил, что в повышении качества оценочных услуг заинтересованы все — и потребители, и оценочное сообщество, и регулятор. Ввиду этого, главное на сегодняшний день — объединить усилия и договориться об инструментах достижения поставленных задач.

Ксения Иванова-Погребняк
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru