Антон Мороз об эскроу-счетах и об их значении для строительного саморегулирования
С июля 2018 года застройщики моглииспользовать эскроу-счета для сделок долевого строительства по своемуусмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все подобные сделки проходят только спомощью эскроу. Таким образом, с июля застройщикине могут напрямую привлекать денежные средства дольщиков, деньги россиян будутхраниться на эскроу-счетах до момента ввода объекта в эксплуатацию. Самостроительство предполагается вести за счет банковских кредитов – проектногофинансирования. Для саморегуляторовтема эскроу является не менее важной. От того как будет реализована новаясистема зависит будущее всей отрасли, а значит и институт СРО в строительномкомплексе.
Подробнее о новых правилах, их значениии последствиях, которые не могут не сказаться на всей системе строительногосаморегулирования, нашему порталу рассказал, вице-президент НОСТРОЙ,вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ, ответственный за организациюобщественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городскаясреда» Антон Мороз.
- Переход на новую модельфинансирования - достаточно непростая история для строительной отрасли. Объёмжилищного строительства сейчас определяет объём всей строительной индустрии,строительного производства и строительных услуг в нашей стране. При этом мы понимаем,что и промышленное, и технологическое строительство, особенно уникальныхобъектов - это отдельный сегмент строительного рынка, но для обычного человека,гражданина России именно строительство жилья является основным показателемразвития строительства. Долгое время про строительную отрасль ходили ипродолжают ходить мифы о её «непрозрачности», «серости», о большом количествемошеннических компаний, холдингов и процедур на рынке строительных услуг,особенно, связанных с жильем. Государство, решая задачу создания детальной,чёткой и понятной системы финансирования в строительной отрасли, таким образом,решило задачу «прозрачности» денежных средств и ответственности строительныхкомпаний. После полного перехода на строительство через эскроу-счета и проектноефинансирование понятие «обманутый дольщик» исчезнет.
Да, существуют определённыевопросы - не рискованны ли операции через банки, не появятся ли у нас обманутыевкладчики. Но это точно будут не обманутые дольщики, это точно будет не уровеньответственности строителей. Сейчас мы уже имеем достаточно серьёзнуюаргументацию того, что строительный комплекс отнюдь не «серый», что это одна изкрупнейших отраслей в субъектах РФ. По нашим оценкам, строительная отрасль -это третий-четвёртый налогоплательщик в каждом субъекте страны, а где-то ипервый-второй, то есть крупнейший. Это очень серьёзные показатели прозрачностиотрасли. Но в то же время проблема обманутых дольщиков очень сильно влияла нареноме строителя.
Говоря о том, к чему приведётстроительство и проектирование при переходе на новую модель финансирования сточки зрения падения объема ввода домов в эксплуатацию, мы ожидаем, что вближайшие год-два количество квадратных метров будет сдаваться в заметноменьшем объёме.
Да, возможно этот объём будеткорректироваться за счёт дополнительных государственных инвестиций встроительную отрасль, за счёт дополнительного государственного заказа, мы наэто очень рассчитываем.
Да, в настоящее времястроительные компании обеспечили себя где-то на полтора года объёмом необходимыхпроектных документаций с исполненными программами по ПостановлениюПравительства РФ, дающему возможность застраивать жильё в достаточномколичестве, но это количество все равно ограничено определённой сотней млн квадратныхметров. После этого мы видим достаточно серьёзный спад в проектнойдокументации, в подготовленной и обеспеченной инженерной инфраструктурой землии т.д., которая позволила бы строителям продолжать сохранять или наращиватьобъём жилья.
Если мы правильно не распорядимсятеми огромными денежными средствами, которые выделены в рамках нацпроекта«Жильё и городская среда» и не обеспечим строителей понятной, обеспеченнойинфраструктурой землёй, востребованной в тех местах, где граждане будут этожильё покупать, и, в первую очередь, не поддержим именно потребителястроительной продукции, то бишь гражданина РФ через все возможные меры:субсидирование ипотечной ставки, уменьшение залоговых объемов, стимулированиепокупки жилья для молодых семей и т. д., то мы можем получить достаточносерьёзное падение объема ввода жилья с 2019-2020 года.
Это повлияет на всю строительнуюотрасль в целом: заказчик не даст заказ генподрядчику, тот в свою очередь — субподрядчику,не будут задействованы проектировщики, изыскатели. Это может «убить» достаточнобольшое количество предприятий среднего и малого бизнеса на строительном ипроектно-изыскательском рынке.
Кроме того, по нашим прогнозам,большое количество компаний, которые строили дома в субъектах России, сделатьэтого сейчас тоже не смогут. Эти опасения подтверждённые и очень серьёзные.Если в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области,городах-миллионниках объём жилья может расти, то в субъектах, отдалённых оттаких агломераций, открытие эскроу-счетов и переход на проектное финансированиедля строительных компаний является огромной проблемой.
На проводимом нами Северо-Кавказскомфоруме по устойчивому развитию практически каждый субъект округа указывална отсутствие открытых эскроу-счетов и на невозможность их открытия, на отсутствиевозможностей перехода на модель проектного финансирования. Такие проблемысуществуют практически во всех федеральных округах. Их мы будем обсуждать вближайшее время на Урале, в Северо-Западе. Помимо этого, нами был проведён рядмероприятий, посвящённых этой проблематике в Карелии, в Татарстане, в Казани, вМурманской области, в Архангельской области, во Владимирской области. Вдотационных регионах (хотя Республика Татарстан является донорским и передовымсубъектом) везде ощущается серьёзная обеспокоенность тем, что отсутствуетнормальная система взаимоотношений с банками и нет доступа к проектномуфинансированию. Эта проблема нас сильно волнует с точки зрения развитиястроительства в субъектах РФ. К сожалению или к счастью, Российская Федерация -это большая страна со сложной системой взаимоотношений даже внутри одногостроительного комплекса.
Следует отметить и возрастаниестоимости строительства. Это связано с вполне объективными показателяминеобходимости введения денежных средств через эскроу-счета, через системубанковского проектного финансирования (она от 6% до 15%, а в субъектах иногда идо 20% увеличивает стоимость строительства), что приводит к тому, что жильёстановится дороже, покупательская способность гражданина не справляется с этимудорожанием, спрос на жильё падает. Соответственно, если жильё не покупают,строителям не возвращаются вложенные деньги. Здесь тоже существует определённыйблок проблем.
Если проблему обманутыхдольщиков, открытия эскроу-счётов к 2020-2022 году решить, «тень» в этом направлениистроительной отрасли исчезнет, она станет прозрачной для всех субъектов рынка -от гражданина до государства. Но вопросы финансирования строительства,стимулирования покупательской способности, сдачи необходимого объёма жилья,исполнения нацпроекта вызывают серьёзные опасения и требуют детальнойпроработки профессионального сообщества, системы саморегулирования игосударства, чем мы собственно и занимаемся на совместных совещаниях сПравительством РФ, Минстроем России, представителями полпредства Президента РФв округах, представителями органов региональной исполнительной изаконодательной власти субъектов.
Отдельно хотелось бы сказать осистеме саморегулирования, которая непосредственно связана с развитиемстроительной отрасли, строительного комплекса. Уменьшение количества компанийна рынке, сокращение их финансирования, уменьшение объёмов финансирования также напрямую связано с её развитием. Системасаморегулирования - это не только выдача допусков, но и разработка нормативныхдокументов, документов технического регулирования, законодательных актовсовместно с представителями органов государственной власти. Все это в настоящеевремя финансируется через систему членских взносов и практически теми жестроительными компаниями, которые являются членами СРО. Естественно, падениеобъема финансирования строительства и сокращение количества строительных,проектных, изыскательских компаний приведёт к уменьшению общего финансированияразработки нормативов в России. Это, в том числе не может не волновать системусаморегулирования, поскольку она сейчас является одним из основных экспертов,источников создания этих актов и нормативно-правовых документов, документовтехнического регулирования и так далее. Мы будем ощущать определённуюнехватку как финансовых предложений, так и аморфность строительных компаний вслучае падения объемов денежных средств, а также исчезновения с рынка компаний,которые были бы готовы развивать инновационную, энергоэффективную итехнологичную строительную отрасль и вместе с ней систему саморегулирования вцелом.
Элеонора Ширинова
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru
