Как передача государству полномочий по определению кадастровой стоимости повлияет на СРО оценщиков?
Каковы последствия для граждан и для СРО оценщиков отмены независимой кадастровой оценки и механизма ее оспаривания? И почему тогда кадастровая оценка недвижимости - из-за стремления чиновников наполнить бюджет - будет необоснованно расти?
В конце октября 2015 года в Госдуму был внесен депутатский законопроект «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации» №914532-6, направленный на повышение качества кадастровой стоимости, который предлагает развивать институт независимой кадастровой оценки и механизма ее оспаривания.В свою очередь, Минэкономразвития разработало альтернативный законопроект, предлагая ввести институт государственных кадастровых оценщиков, полностью подконтрольных региональным органам власти. И при этом фактически упраздняя институт оспаривания кадастровой стоимости.
Чтобы узнать о возможных последствиях реализации столь разных сценариев развития, мы обратились к Алексею КАМИНСКОМУ, президенту НП «СРОО «Экспертный совет», члену Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития, руководителю комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре, руководителю рабочей группы «Стратегия развития саморегулирования в России» Совета ТПП по саморегулированию.
- Алексей Владимирович, почему Минэкономразвития выступило с инициативой передать оценку кадастровой стоимости госучреждениям? Есть ли какие-то претензии к качеству работы оценщиков и их СРО? Насколько они обоснованы?
- В условиях экономического кризиса перед государственными органами власти на первый план выходит задача наполнения бюджетов, важной частью которых являются поступления от налога на имущество и земельного налога. Базой для этих налогов является кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимости. Сейчас кризис, а потому цены на недвижимость упали и, скорее всего, будут и дальше падать.
Соответственно, должна снижаться кадастровая стоимость и имущественные налоги. Такая ситуация не устраивает чиновников, так как в их понимании доходная часть бюджета ежегодно может только расти, а значит должна увеличиваться кадастровая стоимость объектов недвижимости. В подобных условиях чиновники хотят иметь полностью контролируемый инструмент формирования налогооблагаемой базы, поскольку механизмы прямого «воздействия» на независимых оценщиков у них отсутствуют.
Необходимо отметить, что и сегодня администрации субъектов РФ оказывают давление на кадастровых оценщиков в целях формирования «нужной бюджету» величины налогооблагаемой базы. Граждане и представители бизнеса оспаривают завышенную величину кадастровой стоимости объектов в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и в судах. Администрации субъектов РФ и муниципальных образований, в свою очередь, начинают оказывать давление на эти комиссии по оспариванию, чтобы не допустить сокращения доходов бюджета. Ярким примером такого административного давления являются действия руководителей Татарстана и Владимирской области.
В качестве причины для передачи полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям (ГБУ) чиновники называют низкое качество результатов кадастровой оценки, а ответственными за все проблемы пытаются назначить оценщиков.Логично предположить, что законопроект, разработанный Минэкономразвития, устанавливает высокие требования к исполнителям работ ГБУ и их сотрудникам или хотя бы более высокие, чем для оценщиков, выполняющих сегодня эти работы.
Удивительно, но в первой редакции законопроекта Минэкономразвития никаких требований к сотрудникам ГБУ установлено не было, а во второй редакции - сотрудник ГБУ должен иметь опыт работы по оценке – не менее трех лет. И это при том, что 1 октября 2015 года вышло постановление правительства РФ №1051, в соответствии с которым исполнитель работ по кадастровой оценке должен иметь в штате не менее 12 оценщиков, не менее пяти из которых должны иметь опыт в оценке не менее пяти лет. А сама компания-исполнитель должна действовать на рынке не менее семи лет и не менее трех лет иметь опыт работы по государственным и муниципальным контрактам.
Представители профессионального оценочного сообщества в течение нескольких лет обращали внимание чиновников на проблемы выбора исполнителей работ, предлагали конкретные решения. Но, к сожалению, только в этом году были отменены обязательные аукционы при размещении заказов на кадастровую оценку, через которые отбирались исполнители по принципу «кто дешевле и кто быстрее» и только 1 октября 2015 года были введены дополнительные требования к исполнителям работ.
Может быть, чиновники знают лучше, какой опыт требуется для проведения кадастровой оценки и трех лет для этого вполне достаточно? Есть мнение, что для построения модели массовой оценки опыт оценщика не очень то и нужен – важнее быть сильным математиком-статистиком. Даже этот тезис спорный. Ведь можно намоделировать так, что модель будет соответствовать всем статистическим критериям, но будет давать абсурдный с точки зрения рынка результат.
Кроме того, кадастровая оценка - это не только математические модели по оценке квартир и дачных участков, по которым есть рыночная информация, но и индивидуальная оценка объектов, по которым такая информация отсутствует. Например, оценка земельных участков под космодромами, АЭС и прочими электростанциями, аэродромами; оценка производственных, складских, торговых, офисных, гостиничных комплексов, площадью десятки тысяч квадратных метров; оценка земельных участков сельхозназначения и т.д. Список объектов, которые необходимо оценить в рамках кадастровой оценки, весьма впечатляющий, чтобы стало понятно, что трехлетний опыт работы в оценке явно недостаточен. Кадастровую оценку должны выполнять высококвалифицированные команды аналитиков рынка недвижимости, компьютерных моделистов, оценщиков с большим опытом работы.
- Следовательно, проблема низкого качества кадастровой оценки связана с нехваткой опыта у исполнителей оценочных работ?
- Нет, это только одна из проблем, которую чиновники пытаются «решить» странным способом - существенно снизив требования к исполнителям работ, передав полномочия по определению кадастровой стоимости ГБУ. Основная проблема в чрезвычайно низком качестве информации по объектам оценки. Чиновники и здесь пытаются переложить ответственность на оценщика. Раз он исполнитель работ, значит – это его задача собрать качественную информацию по объектам оценки. Здесь двойное лукавство или дремучая некомпетентность.
Во-первых, в рамках кадастровой оценки оцениваются сотни тысяч и миллионы объектов, информация по которым содержится в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и собрать информацию по характеристикам такого количества объектов невозможно.
Во-вторых, оценщик обязан в соответствии с требованиями законодательства использовать ту информацию, которая содержится в ГКН. И если в колонке площадь объекта стоит значение из колонки год постройки дома, то оценщик обязан оценить квартиру площадью 1995 кв.м. Увы, это достаточно распространенная ошибка в кадастре. Например, год постройки дома или материал стен может быть не указан от 20% до 80% всех объектов.
О качестве информации, содержащейся в ГКН, можно писать юмористический сборник. Только налогоплательщику будет не до смеха, когда он получит квитанцию об уплате налога за квартиру такой площади. Вполне очевидно, что на неверной исходной информации невозможно получить качественный результат. И эта проблема не решается заменой независимых оценщиков на ГБУ, подотчетное самим чиновникам.
Необходимо отметить, что законопроект, разработанный Минэкономразвития никак не решает проблему некачественной информации. Декларируется, что ГБУ обязательно наведут порядок в ГКН. Непонятно, что мешало раньше и что мешает сейчас это сделать, чтобы в ГКН содержалась полная, достоверная, актуальная и непротиворечивая информация?
Депутатский законопроект дает право оценщику не оценивать объекты, по которым отсутствует (или является противоречивой) информация, существенная для проведения оценки. Естественно, сначала разрабатываются нормативно-правовые акты, регламентирующие требования к исходной информации по видам объектов оценки, а регионам дается право создавать ГБУ, в полномочия которых будет входить, в том числе подготовка информации для кадастровой оценки, а также отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости.
Еще одной проблемой является отсутствие апробированной на практике методологии кадастровой оценки. Например, сегодня в одних субъектах оценка жилых домов произведена с учетом НДС, а в других без.Таким образом, есть ряд проблем, которые имеют весьма косвенное отношение к исполнителю работ. Причем, без их решения невозможно получить качественные результаты кадастровой оценки.
- А есть ли претензии к работе СРО оценщиков?
- Конечно, есть. Но по аналогии с требованиями к исполнителям работ, которые были введены только в 2015 году, в этом же году были внесены изменения законодательства, обязывающие СРОО проводить экспертизу на подтверждение стоимости. При этом была введена материальная ответственность за некачественную экспертизу до 5 млн. руб. Чиновникам можно и нужно задать вопрос: почему эти изменения не были внесены ранее, несмотря на то, что оценочное сообщество неоднократно предлагала соответствующие поправки в законодательство?
- Как появление института государственных кадастровых оценщиков повлияет на объективность кадастровой оценки имущества?
-Нельзя говорить про объективность в ситуации, когда кадастровую оценку делают ГБУ, зарплата сотрудников которых фактически зависит от администрации субъектов РФ. Будут созданы все условия для оказания административного давления на ГБУ в части формирования базы налогообложения. При этом будут исходить из желания чиновников наполнить бюджет любой ценой, а не из объективной величины кадастровой стоимости.Представителям бизнеса и гражданам будет очень непросто оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если данная стоимость получена, по сути, самим государством в лице ГБУ.
Необходимо отметить, что во второй редакции законопроекта, разработанного Минэкономразвития, институт досудебного оспаривания исключен – никаких комиссий или коллегий, в рамках которых кадастровая стоимость может быть установлена на рыночном уровне, в законопроекте нет.
- Есть ли еще возможность убедить государство отказаться от введения института государственных налоговых оценщиков? Ваши действия по решению этой проблемы?
- Безусловно, такая возможность есть. И за прошедшие месяцы было сделано многое. Кратко опишу хронологию событий:
• 12 августа 2015 года на портале regulation.gov.ru был размещен проект закона «О государственной кадастровой оценке», подготовленный Минэкономразвития, в котором предлагалось ввести институт государственных кадастровых оценщиков;
• с августа по ноябрь 2015 года представителями профессионального и предпринимательского сообщества было инициировано проведение большого числа мероприятий регионального и федерального уровня, направленных на выработку консолидированной позиции в отношении законопроекта, разработанного Минэкономразвития. В том числе соответствующие мероприятия проводились в Общественном совете при Росреестре, «ОПОРА РОССИИ», «Деловой России», РСПП, ТПП РФ, Общественной палате РФ, в Государственной Думе.
• На всех мероприятиях было зафиксировано критическое отношение к законодательной инициативе Минэкономразвития по введению института государственных кадастровых оценщиков, подготовлены отрицательные отзывы, а также предложения по реальным шагам, направленным на повышение качества результатов кадастровой оценки. Отмечена также необходимость широкого публичного обсуждения проблем кадастровой оценки и механизмов их решения;
• 27 октября 2015 года в Госдуму группой депутатов (И.Д. Грачев, О.Г. Дмитриева, А.Д. Крутов, Н.Р. Петухова) внесен законопроект №914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», учитывающий предложения профессионального и предпринимательского сообщества, закрепляющий, что кадастровая оценка является профессиональной оценочной деятельностью, а кадастровая стоимость имеет рыночную природу. И, соответственно, есть основание для оспаривания кадастровой стоимости. Этот законопроект предлагает сохранять и развивать институт независимой кадастровой оценки и механизм ее оспаривания;
• 27 ноября 2015 года состоялся IY Всероссийский оценочный форум, собравший оценщиков со всей и России, представляющих большинство СРО оценщиков, который принял резолюцию, поддерживающую позицию профессионального и предпринимательского сообщества;
• 7 декабря 2015 года комитет по экономической политике Совета Федерации дал положительное заключение на депутатский законопроект.Тема кадастровой оценки практически ежедневно освещается в СМИ, в т.ч. и федеральных.
Таким образом за ограниченный промежуток времени удалось консолидировать профессиональное оценочное и предпринимательское сообщество. А также сформировать конкретные предложения по повышению качества результатов кадастровой оценки, которые были услышаны депутатами и отражены в проекте закона №914532-6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», внесенного в Госдуму.
Основная наша задача – создать условия для диалога со всеми заинтересованными сторонами, чтобы в публичном пространстве обсудить проблему кадастровой оценки и законодательные пути ее совершенствования. Самое простое и правильное сейчас – это обсудить замечания и предложения по доработке депутатского законопроекта. К сожалению, до настоящего времени ни на одной из площадок не было представителей Минэкономразвития – разработчика правительственного законопроекта.
Интересно, что те, кто поддерживает правительственный законопроект, поддерживает именно инициативу правительства (какой бы она ни была!), а не содержание предложений. Ранее они безоговорочно поддерживали первую версию правительственного законопроекта, сейчас поддерживают вторую редакцию, видимо завтра будут поддерживать третью и последующие. И только на этом основании они будут писать отрицательные отзывы на неправительственные законопроекты, естественно, без какого либо их обсуждения?
- Как появление института государственных кадастровых оценщиков повлияет на развитие оценочной деятельности и саморегулирование в целом?
-Это будет большой шаг назад как для профессионального оценочного сообщества, так и для системы саморегулирования в целом.27 ноября 2015 года состоялся IY Всероссийский оценочный форум. Его красной нитью стала мысль о том, что прямо сейчас решается судьба отрасли, идет битва за профессию «оценщик».
Законотворческие инициативы нужно рассматривать в совокупности, понимать истинные причины их появления и тренды, которые за ними стоят. А тренды неутешительные: на протяжении нескольких лет чиновники разного уровня выступают с предложением ввести уголовную ответственность для оценщиков за вероятностный характер рыночной стоимости или за ненадлежащее соблюдение стандартов и правил. Теперь хотят ввести институт государственных кадастровых оценщиков.
Следующим шагом может стать полное упразднение независимой оценки – любой актив будет стоить столько, сколько «скажет государство». Начнут с кадастровой оценки, потом передадут ГБУ оценку государственной и муниципальной собственности, потом «предложат» проводить в ГБУ оценку имущества государственным и окологосударственным корпорациям и любым крупным компаниям. Очевидно, что ни о какой рыночной экономике в такой ситуации говорить будет нельзя. И это, к сожалению, не сгущение красок. Этот тренд становится все более очевидным.
В системе саморегулирования также наблюдается тренд на неоправданное и необдуманное усиление роли государства в регулировании всех сфер деятельности: от аудита и финансовых рынков до строительства. Вопросы развития саморегулирования обсуждались на III Международной конференции «Практическое саморегулирование» 2 декабря 2015 года. Очевидно, что если одно из профессиональных сообществ не сможет отстоять свою позицию, допустит фактическое уничтожение профессии, это будет удар по системе саморегулирования в целом.
В связи с этим возникает один единственный вопрос: сформировалось ли в России за 20 лет профессиональное оценочное сообщество, которое готово консолидировано отстаивать интересы отрасли? А для оценщиков и представителей других сфер деятельности эта ситуация должна наглядно показать: возможен ли в России диалог власти и бизнеса? А также возможно ли в ближайшем будущем формирование гражданского общества в России? А заодно нужно задать себе и еще один вопрос: что нужно сделать, чтобы правильные слова первых лиц государства о необходимости взаимодействия общества, бизнеса и власти воплощались в конкретные дела?
Профессиональное и бизнес сообщество сформировало позицию на всевозможных региональных и федеральных площадках. Мы готовы к диалогу. Готовы ли к открытому обсуждению представители органов власти, скоро увидим. В ближайшее время пройдут два знаковых мероприятия по обсуждению депутатского законопроекта - заседания двух комитетов Госдумы – комитета по земельным отношениям и строительству (председатель – А.Ю. Русских) и комитета по собственности (председатель – С.А. Гаврилов).
Пройдут эти заседания за закрытыми дверями, результатом которых будут отрицательные решения по депутатскому законопроекту, либо это будет началом профессионального обсуждения со всеми заинтересованными сторонами, о необходимости которого говорилось на всех площадках? От этого будут зависеть наши дальнейшие действия. В январе 2016 года мы планируем организовать пресс-конференцию в «Интерфаксе», на которой будут подведены промежуточные итоги законотворческой деятельности в сфере кадастровой оценки.
Владимир Брюков
Специально для Информационного портала «Всё о саморегулировании» (Всё о СРО)
www.all-sro.ru
