Управление жильем: ответственность в кредит
Президент России Дмитрий Медведев обозначил два новых вектора в развитии жилищно-коммунального хозяйства: деятельность по управлению жилым фондом должна стать саморегулируемой и прозрачной, а государственное финансирование капитального ремонта жилья необходимо продлить. О том, как это скажется на работе управляющих компаний, СД побеседовал с исполнительным директором Национального объединения саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН, г. Москва) Денисом Назаровым.
— В Госдуму внесен законопроект «О регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами». Расскажите, какие изменения предполагаются в этой сфере.
— Если деятельность касается вопросов безопасности, а, как известно, бизнес по управлению многоквартирными домами непосредственно касается безопасности зданий и сооружений, то она должна регулироваться. Вопрос в том, какой вид регулирования выбрать. Государство не намерено создавать институт лицензирования данного вида деятельности: это дополнительное бюджетное финансирование, штат, процедуры и все, что с этим связано. Поэтому государство говорит, что в этой сфере должно быть саморегулирование.
— Вы считаете, СРО скорее наведут на рынке порядок, чем это могли бы сделать чиновники при условии лицензирования?
— Практика показывает, что государственный контроль менее эффективен, чем контроль профессионального сообщества. Я часто привожу такой пример. Один наш путешественник в Китае плыл на лодке через реку и видит: когда кто-то из гребцов начинает плохо грести, его бьет палкой специально находящийся в лодке человек. Путешественник удивился: неужели в наше время существует рабский труд? А переводчик ему объяснил, что гребцы — собственники лодки, и они наняли человека с палкой, чтобы он уравнял их труд. Таким образом, они сами выстроили систему качества своих услуг.
Точно так же и с введением обязательного саморегулирования на рынке управления жильем станет намного больше порядка, меньше злоупотреблений, появится определенность в отношениях, усилится контроль.
— Президент также обозначил необходимость повышения ответственности управляющих организаций...
— Да, и система СРО как раз строится на материальной ответственности со стороны УК перед всеми участниками жилищно-коммунальных отношений — поставщиками коммунальных ресурсов, властью, собственниками.
Кроме того, 7 декабря вступило в силу постановление Правительства РФ, которое утверждает стандарт раскрытия информации. То есть для собственников жилья, власти и поставщиков деятельность УК должна стать прозрачной. В постановлении указано, что необходимо раскрывать, в каком объеме и где эта информация будет размещена.
В качестве места раскрытия информации в этом документе обозначен сайт УК и сайт органов местного самоуправления. Когда мы эту ситуацию проанализировали, то насчитали 36 тысяч (!) мест раскрытия информации. Потребитель, который пожелает найти информацию о своей УК, окажется в информационном бардаке. Поэтому Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью (НОСО УН), разработало систему раскрытия информации УК через СРО.
В настоящее время в наше объединение входит 46 СРО, и уже сейчас управляющие компании, состоящие в этих СРО (а их около 1500), вступают в эту систему. В ней УК отвечает за достоверность, а национальное объединение — за публикацию информации. Любой человек сможет зайти на сайт объединения и посмотреть информацию об УК — участнике объединения. Мы заметили тенденцию, что в эту систему вступают и не члены СРО. Поэтому на нашем сайте будет публиковаться информация и о других УК.
— Хорошо, деятельность УК будет открытой для потребителей. Но как они смогут ее оценить? Ведь четких стандартов этой деятельности не существует, и что УК должна делать, чего она делать не обязана, а чего вообще не должна допускать — не всем понятно.
— Стандарты деятельности разрабатывают, согласно федеральному законодательству, именно СРО. Роль национального объединения — выработка единых подходов. И на уровне нашего объединения создан специальный комитет по стандартам деятельности УК. Задача комитета — создать документ, который будет проработан на достаточно серьезном профессиональном уровне и впоследствии рекомендован другим СРО, входящим в объединение.
— И все-таки пока среди управляющих компаний членов СРО намного меньше, чем не членов — не все готовы взять на себя материальную ответственность. Насколько, по Вашему мнению, адекватны условия объединения?
— По закону СРО обязана сформировать компенсационный фонд в 10 млн рублей. Взнос каждого участника — 100 тысяч. Размером фонда определяется размер материальной ответственности участников перед собственниками жилья. И если сравнить стоимость дома, которым управляет УК, и размер компенсационного фонда, то вы увидите, что он вполне адекватен: дом стоит 50-100 млн руб., и фонд в 10 млн руб. — это сопоставимая гарантия исполнения обязательств управляющей компании.
— Наверное, не каждая управляющая компания в ЖКХ найдет свободные 100 тысяч, чтобы вступить в СРО...
— Нас часто спрашивают, а как же быть с малым бизнесом в сфере управления многоквартирными домами? Но в данном случае речь идет о безопасности жизнедеятельности населения. И если малый бизнес не может гарантировать материальную ответственность перед началом деятельности, значит, ему не стоит этим заниматься. Представьте: мы предоставили кому-то особые условия, пришел предприниматель, за которым нет должного контроля, начинает заниматься управлением, а в результате в доме происходит пожар...
Саморегулирование — это мировая практика, и во всем мире бизнес находит средства для вступления в СРО. Например, нью-йоркские таксисты. У них тоже есть свои объединения, для вступления в которые необходимы определенные взносы. Они берут банковский кредит и проценты по нему возлагают на стоимость своих услуг.
В нашем случае речь идет о 100 тысячах рублей. Если взять такой кредит в банке и выплачивать примерно по 20 тысяч рублей в год, то получается, что в течение нескольких лет в месяц УК будет платить примерно 1700 руб. за то, что обеспечивает компенсационный фонд СРО.
Кстати, специально для того, чтобы снять возможные вопросы у собственников жилья, Национальное объединение вышло с законодательной инициативой разработать положение, устанавливающее, что взнос в компенсационный фонд управляющей организацией может осуществляться за счет собственных или заемных средств и не может быть отнесен на расходы, покрываемые за счет платы, взимаемой с собственников помещений в многоквартирных домах по договору управления.
Теперь давайте сопоставим эти расходы с возможными доходами. Средняя стоимость жилищно-коммунальных услуг — примерно 40 рублей за 1 кв. м. Допустим, УК берет в управление дом площадью 300 тыс. кв. м — итого 12 млн. руб. в месяц. Думаю, найти 1700 руб. в месяц с этого оборота — не проблема.
— Взносы в компенсационный фонд СРО могут быть меньше, если профессиональная ответственность его участников застрахована. Может быть, это более приемлемый механизм?
— Формирование страхового продукта — это очень сложный и длительный процесс. Он вторичен по сравнению со стандартами деятельности. Как только они будут разработаны, станут ясны риски — появится и страховой продукт. Пока практически никто из страховщиков не готов страховать гражданскую ответственность УК.
К тому же, хочу подчеркнуть, что у страхования и компенсационного фонда абсолютно разные принципы. Компенсационный фонд — это коллективная материальная ответственность, когда, скажем, 25 УК объединились и скинулись в общий котелок. Если кто-то, нарушив правила предоставления услуг, нанес собственникам жилья или поставщикам коммунальных ресурсов материальный ущерб, например, в 10 млн рублей, то потребитель получает из фонда 5 млн рублей, а участники объединения должны будут восполнить эти расходы фонда. Можно представить, что они сделают с провинившимся. Скорее всего, его отчислят из СРО, то есть лишат права на профессию.
