Поправки к закону о долевом строительстве вступили в силу
Начиная с этого года при регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик наряду со всеми необходимыми документами должен представить договор страхования гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. Эти нормы содержатся в Федеральном законе N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться путем участия застройщика в обществе взаимного страхования (ОВС) гражданской ответственности застройщиков и заключения соответствующего договора. При этом, страхование должно произойти за счет строителя и до госрегистрации ДДУ. Если какого-либо из указанных документов у строителей не будет – в государственной регистрации договора долевого участия будет отказано.
Напомним, в соответствии с Федеральным законом № 240-ФЗ в случае, если застройщик является лицом, который непосредственно осуществляет строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства, он обязан иметь допуск, выданный саморегулируемой организацией. В случае, если застройщик или уполномоченный им заказчик привлекают к работам по организации строительства иное физическое или юридическое лицо, допуск СРО не требуется. Разрешение на строительство должно быть у привлекаемого подрядчика.
Выгодоприобретатели по договору страхования – граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевого строительства, или же, в случае переуступки прав на жилье, иное лицо, указанное в договоре страхования. Помимо прочего, в поправках подробно прописаны порядок осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков и особенности создания ОВС. Решение об организации общества принимается учредительным собранием, которое созывается оргкомитетом, формируемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (Минстроем). Количество членов общества должно быть не менее тридцати юридических лиц. Также в документе прописано, что ОВС будет взаимодействовать с уполномоченными органами строительного контроля и надзора субъектов РФ, со строительными саморегулируемыми организациями, иными органами и организациями, осуществляющими свою деятельность в области долевого строительства. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает члена общества от выполнения обязанностей. После ликвидации ОВС его члены солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества по всем заключенным договорам страхования.
Чтобы стать поручителем, банк должен отвечать следующими критериями:
– Кредитная организация должна иметь лицензию Центробанка России, в которой указано право выдачи банковских гарантий;
– Финансовое учреждение должно существовать на рынке не менее пяти лет;
– Уставный капитал банка-поручителя должен составлять не менее 200 миллионов рублей;
– Размер собственных средств организации должен быть не менее одного миллиарда рублей;
– Кредитное учреждение обязано соблюдать все обязательные нормативы, предусмотренных российским законодательством о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение полугодия;
– В банке не должны проходить мероприятия по финансовому оздоровлению.
В том, что застройщикам удастся получить банковскую гарантию, сомневается Владимир Воронин, президент московской финансово-строительной корпорации «Лидер». В интервью «Газете.ру» он отметил, что более реальными вариантами представляются страхование жилья от недостроя в страховой компании либо создание общества взаимного страхования по типу СРО, которое будет одно на всю Россию.
«Общество взаимного страхования будет действовать следующим образом. Если кто-то не построил дом, то физлицо получает компенсацию из этого общества в расчете средней стоимость квадратного метра, установленной Минрегионразвитием (с 1 ноября 2013 года полномочия, связанные со строительством в перешли от Минрегиона к Минстрою России. – прим. ред.). Даже если рассматривать сегмент эконом-класса, то здесь средняя стоимость метра составляет 150 тысяч рублей, Минрегионразвития оценивает ее в 80 тысяч рублей. То есть всей суммы покупатель в любом случае не получит, а если он купил квартиру на Остоженке – то это будет и вовсе меньшая часть. То есть полного возврата денег никто не гарантирует».
Действенным способом возмещения денежных средств дольщикам в случае, когда объект строительства не завершен и дольщики не получили квартиры, назвала в интервью тому же изданию проект закона Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента Группы компаний «Московский ипотечный центр». По ее мнению, страхование либо поручительство банка фактически гарантирует возврат реальных денег, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, в отличие от имеющихся в настоящий момент инструментов, предусмотренных 214-ФЗ: залога прав на земельный участок и залога строящегося объекта.
«При этом застройщикам для выполнения требований закона не обязательно будет обращаться в обычные страховые компании, поскольку законом предусмотрено создание единого общества взаимного страхования в целях страхования ответственности застройщиков в порядке, схожем с саморегулированием (в части вступления в такое общество, а также установления тарифов на страхование). Вместе с тем необходимо отметить, что любые дополнительные расходы застройщиков, связанные со строительством объектов недвижимости, влекут за собой увеличенную нагрузку на покупателей».
По всей видимости, вместе с вступлением в силу поправок, произойдет и рост цен на строящуюся недвижимость. Он будет обусловлен страховыми тарифами, величина которых будет зависеть от нескольких факторов. В частности, от того, как долго компания существует на рынке, какой застройщик обладает репутацией, насколько привлекателен для вложения средств конкретный объект, насколько стабильна общая ситуация на рынке недвижимости. По мнению экспертов, стоимость жилья в среднем увеличится на 4-5%, а расходы по страхованию в конечном итоге лягут на плечи покупателей-дольщиков.
Диана Шуняева
Специально для Информационного портала «Всё о саморегулировании» (Всё о СРО)
www.all-sro.ru
