Антон Мороз: «Пришло время разработать стандарты проектного финансирования»

В Архангельске состоялось расширенное заседание комитета Архангельского областного Собрания депутатов по экономике, предпринимательству и инвестиционной политике, при участии представителей Министерства строительства и архитектуры Архангельской области, Министерства ТЭК и ЖКХ, представителей Национального объединения строителей, СРО «Союз профессиональных строителей» и строительного комплекса Архангельской области. Заседание было посвящено обсуждению проблем развития строительного комплекса региона, саморегулирования и подготовке к подписанию Соглашения о сотрудничестве между Архангельской областью и НОСТРОЙ.

Участие в заседании приняли министр экономического развития Архангельской области Иван Кулявцев, первый заместитель руководителя администрации Губернатора Архангельской области и Правительства Архангельской области Иван Дементьев, заместитель министра строительства и архитектуры Архангельской области Владимир Полежаев, депутат Архангельского областного Собрания депутатов, председатель комитета по экономике, предпринимательству и инвестиционной политике АОСД Александр Фролов, его заместитель Борис Климов, члены комитета по экономике, предпринимательству и инвестиционной политике АОСД Сергей Едемский, Владимир Кулаков, Анатолий Трусов, член Рабочей группы Высшего совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ Антон Мороз.

На мероприятии также присутствовали заместитель руководителя ГАУ АО «Архангельский региональный центр по ценообразованию в строительстве» Ольга Мандрик, начальник отдела регулирования в газовой отрасли и коммунальном комплексе агентства по тарифам и ценам Архангельской области Светлана Щинина, заместитель начальника отдела регулирования в электроэнергетике агентства по тарифам и ценам Архангельской области Дмитрий Чертов, председатель Совета СРО «Союз профессиональных строителей» Михаил Палкин, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей» Андрей Бессерт, исполнительный директор СРО «Союз проектировщиков» Андрей Казак и др.

В начале своего выступления Антон Мороз рассказал о прошедшем в НОСТРОЙ 11 июня 2019 года совещании с вице-премьером Виталием Мутко, по итогам которого был сформирован ряд поручений:

• принять к сведению доклад президента НОСТРОЙ Антона Глушкова о проблемных вопросах в деятельности застройщиков жилья в условиях перехода на проектное финансирование;
• Минстрою России в лице Владимира Якушева совместно с генеральным директором АО «ДОМ.РФ» Александром Плутником, Банком России в лице Эльвиры Набиуллиной и НОСТРОЙ в целях недопущения предъявления банками избыточных требований при предоставлении проектного финансирования рассмотреть вопрос о дополнении рекомендаций в целях определения оптимальных процедур взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование объектов долевого жилищного строительства с использованием счетов эскроу, утвержденных Банком России, Минстроем России и АО «ДОМ.РФ» 15.04.2019. Также рекомендации необходимо дополнить условиями о требованиях к предмету залога, критериями определения ставки проектного финансирования, условиями по ограничению дополнительных комиссий, неустоек и односторонних штрафных санкций и иными условиями;
• Минфину России в лице Антона Силуанова совместно с Банком России рассмотреть вопросы о возможности установления льготного периода уплаты взносов по ипотеке при открытии счетов эскроу, о целесообразности субсидирования ставки ипотечного кредитования при покупке жилья на первичном рынке, о субсидировании кредитной ставки проектного финансирования для застройщиков, которые относятся к удовлетворительному или слабому уровню кредитоспособности в соответствии с Положением Банка России от 28.06.2017 № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» по показателю стресс-анализа;
• АО «ДОМ.РФ» в лице Александра Плутника ускорить разработку и внедрение гарантийных продуктов при предоставлении проектного финансирования региональным застройщикам;
• Минстрою России обеспечить своевременную подготовку разъяснений по вопросам применения законодательства о долевом строительстве по запросам застройщиков и контролирующих органов, а также совместно с Минэкономразвития России проанализировать практику применения масштабных инвестиционных проектов и доложить в срок до 1 октября 2019 года;
• Минпромторгу России в лице Дениса Мантурова подготовить предложения о развитии промышленности строительных материалов в Северо-Кавказском федеральном округе;
• АО «ДОМ.РФ» совместно с Минприроды России в лице Дмитрия Кобылкина и Минобороны России в лице Сергея Шойгу подготовить предложения о вовлечении территорий лесничеств, созданных на землях обороны и безопасности, которые не используются по целевому назначению, в реализацию проектов комплексного развития территорий Дальневосточного федерального округа;
• Ассоциации «Национальное объединение строителей» довести до Правительства РФ обоснованные предложения об установлении срока направления застройщиками заявления о готовности проекта строительства, для получения заключения о возможности привлекать денежные средства участников долевого строительства без применения счетов эскроу, а также обеспечить информационную поддержку строительных организаций при переходе на проектное финансирование.

В представленной НОСТРОЙ презентации по проблемным вопросам деятельности застройщиков жилья по состоянию на июнь 2019 года Антон Мороз отметил, что после 21 месяца положительной динамики (с декабря 2018 года) наблюдается снижение количества выданных ипотечных кредитов для долевого строительства, а рост ипотечных ставок негативно отражается на объеме продаж. Помимо этого, более 80% строительства финансируется по Договору долевого участия (ДДУ). Доля проданного на этапе строительства жилья растет. Также в числе проблем значится, что после 1 июля 2018 года застройщики получают небольшое количество разрешений на строительство и выводят в стройку больше проектов для того, чтобы выполнить к 1 июля текущего года план – 10% ДДУ. Хотя при этом увеличивается срок строительства жилья и растет период переноса вводов. Кроме того, растет число банкротства застройщиков и дефицит конкуренции между банками в регионах.

Основные проблемы в деятельности застройщиков жилья, по мнению НОСТРОЙ, заключаются в высоких процентных ставках по кредитам банков, в сложности перехода на проектное финансирование и в высокой стоимости подключения к сетям. Для решения этих проблем Антон Мороз внёс следующие предложения, подготовленные нацобъединением: обеспечить устойчивую деятельность застройщиков при переходе на проектное финансирование.

Для этого, по мнению спикера, необходимо разработать стандарты проектного финансирования, в которых будут установлены критерии расчета ставки кредитования, требования к предмету залога, запрет на увеличение ставки проектного финансирования в ходе строительства. Также необходимо установить мораторий на предъявление новых требований к застройщикам, реализующим проекты жилищного строительства, в течение двух лет с момента установления таких требований в законодательстве, принять меры по сокращению сроков получения застройщиками средств, размещенных на счетах эскроу при реализации социально-значимых проектов комплексной жилой застройки, которые связаны с расселением аварийного жилья, с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства.

В числе прочего предлагается предусмотреть меры, направленные на снижение средневзвешенной ставки при реализации проектов жилищного строительства, в том числе, путем ее субсидирования для региональных застройщиков и путем активного развития института гарантийных обязательств ДОМ.РФ. Предлагается снизить ставку ипотечного кредитования, рекомендовать Банку России при открытии счетов эскроу запланировать льготный период по уплате взносов по ипотеке до ввода объекта в эксплуатацию («ипотечные каникулы для дольщиков»), а также исключить устаревшие требования в градостроительной деятельности.

Затем Антон Мороз представил доклад об изменениях, вносимых законопроектом 681472-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты. Он отметил, что при переходе на эксроу-счета требования к застройщику сохраняются в полном объеме, из-за этого возникают трудности в завершении старых проектов комплексной застройки, поэтому необходимо исключить данную норму.

«Норма о запрете перехода на счета эскроу застройщиков, получивших заключение о соответствии критериям готовности объекта, противоречит программным документам Правительства РФ по скорейшему переходу на проектное финансирование, поэтому её также необходимо исключить. Далее форма ДДУ и договора уступки устанавливается Росреестром, но в типовых договорах могут быть не учтены особенности гражданско-правовых сделок. Здесь необходимо уточнить, что Росреестр устанавливает требования только к формату договоров, заключаемых в электронном виде. В ДДУ указывается срок ввода объекта в эксплуатацию. Здесь проблема заключается в том, что эта норма не влечет за собой дополнительных гарантий, но может привести к дополнительным претензиям к застройщикам.

Хотелось бы обратить внимание на следующую норму. Фонд субъекта РФ создается в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства, которые ведутся за счет своего имущества и средств федерального Фонда, но при этом не регламентирован порядок вступления Фонда субъекта РФ в процедуру завершения строительства и не установлено, в каком размере завершение строительства финансируется на федеральным уровне. Эти вопросы и необходимо урегулировать в законопроекте. Также предусмотрено взимание платы за банковское сопровождение при расчетах через уполномоченный банк в сфере строительства в размере 1% от стоимости контракта, что приводит к увеличению затрат застройщика, поэтому важно снизить процент или совсем исключить указанную норму.

При принятии решения Фондом о завершении строительства не проводится собрание дольщиков, где может быть решен вопрос о возмещении. Это является нарушением их прав и законных интересов, поэтому необходимо сохранить возможность получения возмещения», – заключил Антон Мороз.

Затронув в своём докладе вопрос ценообразования, Антон Мороз отметил, что результаты конкурса профессионального мастерства «Строймастер» могут стать доказательной базой для изменения норматива по стоимости труда специалистов в области строительства с точки зрения пересчёта временных трудозатрат на цену строительных работ в профессии, таким образом учитывая фактическую плату работ по данным направлениям до реальной рыночной стоимости.

Также он подчеркнул, что необходимо реформировать 44-ФЗ путём внесения поправок, которые обяжут рассматривать заявки на конкурс в пределах 60 млн рублей только строительных компаний того региона, где проводится конкурс.

Отдельно Антон Мороз остановился на поручении Виталия Мутко, которое было связано с необходимостью защиты строительной отрасли и системы саморегулирования от незаслуженных и необъективных оценок в непрозрачности.

Далее на заседании Артём Перевертайло представил доклад «Проблемы и задачи подрядчиков Фонда капитального ремонта Архангельской области».

Дмитрий Журавлёв рассказал о вопросах ценообразования, стандартах, техническом регулировании в строительстве, стоимости труда строителя. Также он остановился на переходном периоде по действующим контрактам с повышением НДС с 18% до 20%.

Михаил Палкин осветил проблемы стоимости и сроков подключения к сетям инженерной инфраструктуры и вопросы повышения доступности процедуры техприсоединения, сокращение сроков рассмотрения заявок и выполнения работ по подключению новых объектов к сети.Завершая совещание, Антон Мороз озвучил, что все проблемы в строительной отрасли округа и региона будут обсуждаться на Форуме по Устойчивому развитию СЗФО и на Всероссийской конференции, посвященной развитию строительства. Мероприятия пройдут 25 сентября 2019 года в Санкт-Петербурге, на которых планируется участие полномочного представителя Президента РФ в СЗФО и высших должностных лиц строительной отрасли России.

По итогам совещания Комитетом Архангельского областного Собрания депутатов по экономике, предпринимательству и инвестиционной политике было принято решение рекомендовать руководителю субъекта подписать Соглашение с Национальным объединением строителей, как основным экспертным институтом в области строительства, который влияет на определение государственной и региональной политики в области строительства и является основным представителем строительного комплекса на территории России.

После этого состоялся рабочий визит участников в представительство Российского союза строителей в Архангельской области, а также в офисы СРО «Союз Профессиональных строителей», СРО «Союз проектировщиков» и учебный центр «Профессионал».

Ксения Иванова-Погребняк
Специально для Информационного портала "Все о саморегулировании" (Все о СРО)
www.all-sro.ru