Эскроу-счета: строители не могут, банкиры не хотят?
Союз строительных объединений и организаций инициировал встречу представителей профессионального сообщества с руководителями Комитета по строительству Санкт-Петербурга и Комитета Госэкспертизы Ленинградской области. Мероприятие проходило в преддверии XX практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Участники саморегулируемых организаций в свободном режиме смогли задавать самые волнующие вопросы представителям государственной власти. Темой мероприятия стал переход от системы долевого участия при строительстве жилья на механизм проектного финансирования.
Игра по другим правилам…
Ведущим круглого стола, который проходил в стенах Союза строительных объединений и организаций, выступил Олег Алексеевич Бритов. Исполнительный директор саморегулируемой организации отметил, подобные мероприятия становятся ярким примером того, что выстроить конструктивный диалог между властью и бизнесом вполне реально.
Круглый стол был организован совместно с Союзом строительных организаций «ЛенОблСоюзСтрой». Темой встречи стали поправки в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые документы РФ».
Напомним, с 25 декабря 2018 года вступили в силу очередные изменения в законодательство об участии в долевом строительстве. И данные коррективы существенным образом отразятся на участниках строительных СРО. В первую очередь, речь идёт об ускоренном переводе долевого строительства на механизм проектного финансирования. И сегодня, кто — с ужасом, кто — с любопытством ожидают момента «икс», который наступит 1 июля 2019 года.
«Предполагается, что к этому времени строители полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан для возведения жилья. Согласно новой редакции законодательства, все застройщики должны будут перейти на новую схему привлечения денежных средств в рамках проектного финансирования, предполагающую привлечение банковских кредитов на жилищное строительство с использованием эскроу-счетов, где денежные средства будут храниться до момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости», — отметил заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной строительной экспертизы Дмитрий Лобановский.
Исключение лишь подтверждает правило
Механизмы использования эскроу-счетов, а также связанные с этим проблемы неоднократно обсуждались представителями саморегулируемых организаций и участниками профессиональных объединений. Многие строители вовсе не рады новым правилам игры на рынке и хотели бы оставить всё по-прежнему. Кто сможет завершить свой объект, работая «по старинке», то есть, с привлечением денежных средств по договорам долевого участия?
Согласно проекту Постановления Правительства РФ, быстрого перехода на эскроу-счета смогут избежать объекты, соответствующие определённым критериям. В изначальном варианте данного документа определяющими факторами являлись степень готовности объекта и количество заключённых договоров долевого участия. Проект Постановления прошёл обсуждение на уровне субъектов Российской Федерации, в том числе — в Комитете государственного строительного надзора и государственной строительной экспертизы. Замечания и предложения от субъектов если и отразились в его новой редакции, то лишь отчасти. По оценкам специалистов, в нынешней версии документа законодатель усложнил систему отбора застройщиков, которые смогут достроить свои объекты с привлечением средств дольщиков.
Так, если в первоначальной редакции проекта Постановления основной акцент делался на необходимости достичь тридцатипроцентной готовности объекта и десяти процентов договоров долевого участия, то теперь требования для застройщика существенно расширились.
Возможность избежать быстрого перехода от системы долевого участия в строительстве
на механизм проектного финансирования зиждется не трёх китах:
- застройщик должен быть включён в перечень системообразующих организаций РФ, либо являться дочерней компанией юридического лица, включённого в перечень системообразующих организаций РФ;
- общая площадь строящихся многоквартирных домов застройщика должна составлять не менее 4 миллионов квадратных метров;
- объекты строительства данного застройщика должны находятся не менее, чем в четырёх субъектах Российской Федерации.
Стоит отметить, что многие представители саморегулируемых организаций, а также сами участники профессиональных объединений убеждены — данные критерии рассчитаны лишь на очень узкий круг определённых застройщиков, а средние и даже крупные игроки рынка, в большинстве своём, просто не в силах соответствовать подобным требованиям.
Помимо этого, существуют возможность исключений из общего правила о 30%-ной готовности благодаря Приказу Министерства строительства № 560 от 12 августа 2016 года «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирный домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». Так, если действующий застройщик берётся достраивать проблемный объект, то требование о 30%-ной строительной готовности объекта снижается до 6%. Фактически речь идёт о застройщиках, которые заключили с органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта соглашение об исполнении обязательств застройщика перед лицами, включёнными в реестр пострадавших граждан — денежные средства которых были подключены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.
Будет ли применяться данное послабление ко всем объектам такого строителя — однозначного ответить на этот вопрос пока нельзя. «Справедливо, если действие льготы распространится на все объекты застройщика-донора, решившего взяться за проблемный объект. Причём стоило бы учитывать не только то юридическое лицо, которое участвует в соглашении, но и связанные с ним дочерние, либо материнские компании», — считает Дмитрий Лобановский.
Если после тридцатидневного срока утверждения данного документа не будет разработан и одобрен соответствующий порядок действий на уровне субъекта, то застройщик вправе воспользоваться при оценке строительной готовности своих объектов услугами кадастрового инженера. Данный аспект также нашёл отражение в новой редакции проекта Постановления Правительства РФ.
Нас ждёт коллапс!?
«Всего, на территории Санкт-Петербурга по действующим разрешениям строится порядка 19 – 20 миллионов квадратных метров жилья. Из них, с привлечением средств граждан — возводится порядка 14 миллионов квадратных метров. В соответствии с данными, полученными от застройщиков, мы планируем, что около 30 — 32% застройщиков не достигнут обозначенных 30% степени готовности и будут вынуждены переходить на эскроу-счета. Разумеется, это предварительная информация, подводить итоги мы сможем лишь после 1 июля», — отметил заместитель председателя Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
Тем не менее, не исключено, что треть застройщиков будут вынуждены в спешке озаботиться переходом на механизм проектного финансирования. В связи с этим, возникает вполне резонный вопрос: хватит ли ресурсов у Комитета по строительству и Госстройнадзора для обработки таких объемов информации?
«В Ленинградской области из 142 застройщиков лишь двое перешли на эскроу-счета. Мы понимаем, что 140 застройщиков имеют планы обратиться в уполномоченные органы с соответствующими заявлениями, которые надлежит рассмотреть в течение 15 рабочих дней. И если каждый застройщик в надежде, что он достигнет необходимой готовности в 30% до 1 июля будет откладывать подачу документов, мы получим их скачкообразный рост как раз к середине июня. Разумеется, в таком режиме отработать запросов будет задачей сложной» — рассуждает заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной строительной экспертизы Дмитрий Лобановский.
Развил данную мысль глава Союза строительных организаций Ленинградской области «ЛенОблСтройСоюз» Руслан Юсупов: «Я бы не стал испытывать иллюзий. Коллапс нас ждёт! И в июле мы его получим. Можно сколько угодно подгонять застройщиков с подачей документов, однако утверждённого порядка до сих пор нет. Максимум, его одобрят 15 апреля. Застройщики, в свою очередь, тоже не фокусники: они не выстроятся на следующий же день в очередь в Госстройнадзор и Комитет по строительству с готовыми документами. Очевидно, что на подготовку им потребуется время. По моим ощущениям, вал этих заявлений стоит ожидать во второй половине июня. А 1 июля Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии заблокирует регистрацию договоров долевого участия у всех. Это приведёт к коллапсу, который в августе, скорее всего, так или иначе рассосётся».
Есть ли жизнь для застройщика после перехода на эскроу-счета? Участники круглого стола убеждены, что да. Но вот какая — вопрос открытый. Во многом, это зависит от того, удастся ли выстроить взаимовыгодные отношения между строителями и кредиторами. Касается это как условий кредитования, так и скорости принятия решений банками. На данный момент, кредитные организации рассматривают проекты строительства многоквартирных жилых домов как высокорисковый вид финансирования. Зачастую к застройщику предъявляются чрезвычайно высокие, а порой и просто невыполнимые требования, да и сроки рассмотрения таких дел слишком велики. Несмотря на то, что многие банки декларируют период рассмотрения не более 20 рабочих дней, в реальности, по словам участников строительных профобъединений, он растягивается и на три месяца, и на полгода. И это ещё благостный расклад, ведь говорить о массовом положительном опыте в данной сфере сегодня, увы, не приходится.
Ксения Иванова-Погребняк
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru
