Антон Мороз: КРТ должно стать инструментом комплексного преобразования городов, а не гонкой за метрами

21 октября в Москве на пленарном заседании Международного форума устойчивого развития городов «Город как живой организм: от формирования среды к развитию человеческого капитала» депутат Государственной Думы РФ, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз заявил о ключевом сдвиге в подходах к развитию территорий. По его словам, комплексное развитие территорий (КРТ — механизм, при котором на большой площади одновременно создаются жилье, инфраструктура и рабочие места) должно быть не способом увеличения жилищного метража, а инструментом целостного преобразования городской среды. Это важно, потому что отрасль привыкла оценивать успех объемами ввода жилья, но такие показатели не отвечают на главный вопрос: стал ли город удобнее для человека.

Смена подхода: от объемов ввода к качеству среды

В дискуссии приняли участие представители власти, бизнеса и профессиональных объединений строительной отрасли. Модератором выступила директор департамента развития независимого портала «ПроНовострой» Елена Яковлева. Антон Мороз подчеркнул, что новый дом сам по себе еще не создает полноценный район. «Район появляется тогда, когда жилье связано с транспортом, рабочими местами, школами, детскими садами, медициной, общественными пространствами и инженерной инфраструктурой», — заявил спикер.

Он предложил изменить последовательность градостроительных решений. Сначала нужно изучить территорию и определить модель ее развития, рассчитать потребность в инфраструктуре и согласовать этапы ее создания, и только затем оценивать параметры застройки и экономику проекта. Именно такой подход, уверен Мороз, позволяет перейти от освоения отдельных участков к управляемому развитию территории. В этом и заключается потенциал КРТ.

Масштаб механизма КРТ: цифры и приоритеты

Вице-президент НОСТРОЙ привел масштаб механизма. По данным Минстроя России на 16 июля 2026 года, в 81 регионе в активной стадии находятся 1 469 проектов КРТ общей площадью 30,5 тыс. гектаров с градостроительным потенциалом (возможным будущим объемом строительства) 223,8 млн кв. м недвижимости, включая 168,2 млн кв. м жилья. За все время действия механизма введено более 5 млн кв. м. «Это принципиально разные показатели: потенциал показывает возможный будущий объем, а введенные площади — уже полученный результат. Важно, чтобы за объемами жилья стояли и рабочие места, и социальная инфраструктура», — пояснил он.

В Москве по 88 проектам КРТ, одобренным в 2025 году, заявлен потенциал свыше 14,8 млн кв. м, из которых около 9,5 млн кв. м — жилье, а 5,3 млн кв. м — социальная, торгово-бытовая, административно-деловая и производственная инфраструктура. Планируется создание более 127 тыс. рабочих мест. По проектам первого квартала 2026 года предусмотрены девять детских садов на 2 650 мест, восемь школ на 7 тыс. учеников и две поликлиники. «Такие цифры полезны не как отчет о достигнутом, а как пример того, что должно быть посчитано и закреплено в параметрах проекта до начала строительства», — заявил Антон Мороз.

Синхронность инфраструктуры и жилья

Спикер особо остановился на важности синхронности инфраструктуры и жилья. Если квартиры заселяются раньше, чем готовы школа, детский сад, транспортный выезд или инженерные мощности, то последствия несут жители и весь город. В проектах КРТ необходимо заранее фиксировать потребность в инфраструктуре, источники финансирования, ответственных участников и этапность строительства, подчеркнул он. При этом не каждый объект обязан быть готов одновременно с первым домом — последовательность зависит от расчетов и масштаба проекта, но она должна быть обоснована заранее.

Экономика проектов КРТ и единые правила

Антон Мороз предупредил, что статус КРТ сам по себе не гарантирует экономической выгоды. Итог зависит от стоимости подготовки территории, инженерных сетей и дорог, обязательств по социальным объектам, плотности застройки, сроков и распределения расходов между городом и инвестором. Поэтому в финансовой модели нужно отдельно показывать инвестиции, бюджетные затраты и будущие доходы, а также стоимость инфраструктуры в расчете на одного жителя. «Единые правила нужны не для того, чтобы ограничивать развитие, а чтобы сделать его предсказуемым. Для города такие правила означают возможность оценивать нагрузку от проекта и его встроенность в существующую систему», — объяснил он, добавив, что соседние территории, регионы и муниципалитеты также не должны терять при развитии механизма КРТ.

Нормативная база и архитектурный код

Говоря о нормативной базе, Антон Мороз напомнил, что с 12 июля 2026 года действует СП 42.13330.2026 «Градостроительство. Планировка и застройка территорий» (свод правил — документ, устанавливающий обязательные требования к проектированию), утвержденный приказом Минстроя России от 11 июня 2026 года № 368/пр. Документ регулирует планировку и застройку населенных пунктов, включая комплексный анализ территории, размещение жилья, социальной и транспортной инфраструктуры, доступность объектов и учет природных ограничений.

Отдельно вице-президент НОСТРОЙ высказался об архитектурном коде (документе, задающем единые принципы архитектурного облика района). По его мнению, этот документ имеет смысл, только если создается до начала проектирования и фиксирует согласованную логику будущего района. «Архитектурный код не должен подменять генеральный план, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории или обязательные технические требования. Его роль — заранее согласовать образ и принципы организации пространства в рамках действующего регулирования», — сказал Антон Мороз. Он также отметил, что требования, сформулированные после того, как основные параметры проекта уже определены, ведут к переделкам и дополнительным затратам, тогда как понятные на старте правила позволяют городу задать качество среды, а инвестору — оценить стоимость решений. В числе обязательных аспектов каждого нового проекта спикер назвал озеленение, экологичность и энергоэффективность, которые должны соответствовать запросам людей.

Главный вывод: оценка результата для территории

«Нам необходимо перейти от оценки отдельного объекта к оценке результата для территории. Вопрос не в том, сколько домов стоит на плане, а в том, насколько удобно жителю выйти из дома, добраться до работы, отвезти ребенка в школу, получить медицинскую помощь, пользоваться парком и общественным транспортом. КРТ дает инструмент комплексного преобразования, градостроительные нормы задают обязательную основу, а архитектурные и планировочные решения помогают связать отдельные объекты в целостный район. Наша задача — развивать территории так, чтобы новые квадратные метры становились частью удобного, безопасного и устойчивого города», — сформулировал главный вывод своего выступления Антон Мороз. После доклада он ответил на многочисленные вопросы слушателей, касающиеся закона о мастер-планах, ипотеки и КРТ.