НОСТРОЙ: Принят закон о сносе и реконструкции жилья

23 декабря Госдума в третьем чтении приняла закон о сносе и реконструкции жилья. Поправки активно поддерживало Национальное объединение строителей.

Третье чтение успешно прошел Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий». Его положения призваны улучшить институт комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья. К примеру, закон вводит новый единый механизм комплексного развития территорий (КРТ), взамен механизмов, ранее предусмотренных Градкодексом:

• развитие застроенных территорий;
• комплексное развитие территорий;
• комплексное освоение территорий.

Как отметили в НОСТРОЙ, отдельное применение каждого из этих механизмов зачастую оказывалось невозможным, так как они распространялись на разные виды объектов и взаимно исключали друг друга. Так, в чистом виде использовать тот или иной режим редевелопмента было невозможно, поскольку реальная городская застройка, как правило, является смешанной. Это, в свою очередь, приводило к дроблению территорий на несколько частей и снижению инвестиционной привлекательности стройпроектов. Решить проблему должно создание единого механизма КРТ.

Механизм комплексного развития территорий (КРТ)

В рамках нового механизма, предусмотренного принятыми поправками, выделяются следующие виды КРТ:

• КРТ жилой застройки, в границы которого могут входить только многоквартирные дома;
• КРТ нежилой застройки, в границы которого могут вовлекаться различные объекты, кроме многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов ИЖС, садовых домов;
• КРТ незастроенной территории;
• КРТ по инициативе правообладателей.

В границы КРТ жилой и нежилой застройки помимо основных объектов, перечисленных в законопроекте, могут войти и иные, перечень которых законом не ограничивается. Однако такие объекты должны располагаться в границах того же элемента планировочной структуры (квартала или микрорайона).

Как отметили в НОСТРОЙ, данная новелла крайне важна, поскольку большинство развиваемых территорий имеют смешанную застройку, а ее сложно отнести к тому или иному типу развития. Во избежание дробления территорий новый закон предусмотрел возможность объединять объекты различного типа в границах одного проекта. Таким образом, создание единого механизма КРТ позволит более гибко подходить к развитию различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку.

Кроме того, закон позволил включить в границы КРТ жилой застройки многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также иные многоквартирные дома, соответствующие критериям, определенным субъектами. При этом такие критерии должны учитывать следующие требования:

• физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом значение;
• стоимость капитального ремонта многоквартирных домов в расчете на один квадратный метр общей площади превышает стоимость, определенную субъектом;
• многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом, по типовым проектам;
• многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
• в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.

Расселение «проблемных» домов

Как пояснили в НОСТРОЙ, в границы КРТ войдут только «проблемные» дома, требующие расселения жителей до того, как дом станет аварийным, в том числе дома, капитальный ремонт которых экономически нецелесообразен. При этом собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах полагается возмещение, определяемое исходя из рыночной стоимости освобождаемого имущества и возникших убытков. Также собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости. А нанимателю предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а при наличии его письменного заявления другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности.

Регионы могут самостоятельно предусмотреть право собственников и нанимателей жилых помещений на получение так называемого равнозначного жилого помещения – то есть помещения:

• жилая площадь и количество комнат в котором не меньше, чем в освобождаемом помещении, а общая площадь которого – превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
• которое соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта;
• которое находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей КРТ.

Поддержка НОСТРОЙ

Национальное объединение строителей принимало активное участие в обсуждении проекта принятого закона. Так, неоднократно высказывался в поддержку данного проекта Президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Кроме того, объединение направило в Госдумы и Минстрой концептуальные предложения по совершенствованию текста проекта, многие из которых были учтены при его доработке ко второму чтению, в частности:

• исключено правило, согласно которому объекты, разрешенные к включению в границы КРТ, должны занимать не менее 50% площади территории КРТ;
• исключены положения, лишающие органы местного самоуправления полномочий по принятию решений о КРТ;
• разрешено проводить для отбора инвестора как аукционы, так и конкурсы;
• ограничен круг нарушений договора КРТ инвестором, которые дают уполномоченному органу право на односторонний отказ от договора.

Элеонора Ширинова
Специально для Информационного портала «Все о саморегулировании» (Все о СРО)
www.all-sro.ru