Саморегуляторы не оценили закон «Об ипотеке» от Ирины Яровой

Не так давно Государственная Дума получила на рассмотрение очередную законодательную инициативу. Её инициатором стала Ирина Яровая – заместитель председателя Госдумы. Согласно предложенной задумке должник по ипотеке получает право самостоятельно реализовать предмет залога. Казалось бы, такой вариант направлен на защиту интересов граждан. Однако представители профессионального сообщества усмотрели в нём целый ряд «подводных камней», да и в целом, расценивают новшество, как популистское. За комментарием мы обратились к президенту Уральской саморегулируемой организации арбитражных управляющих (Союз «УрСО АУ») Михаилу Сачёву…

Итак, Государственная Дума всерьёз озадачена проектом закона, который позволит ипотечному должнику реализовать без организации торгов и по более выгодной цене заложенное у банка имущество. В итоге реализации он получит разницу между долгом перед банком и ценой продажи. Таким образом, по мнению госпожи Яровой будет наилучшим образом соблюдаться баланс интересов кредитных организаций и потребителей их услуг.

Как это работает?

Стоит отметить, что такая возможность будет предоставляться не каждому ипотечному должнику. Одним из условий является то, что размер займа не может превышать 15 миллионов рублей. Кроме того, объект недвижимости не должен использоваться для получения прибыли.

Чтобы воспользоваться такой возможностью должник по ипотеке направляет на имя залогодержателя уведомление о своём решении реализовать залоговый объект. Получив такое послание, кредитная организация утрачивает право обращать взыскание на заложенное имущество. Банк направляет должнику сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество (сумма основного долга и неустойка из расчёта на дату подачи заявления о самостоятельной продаже).

Отчуждение заложенного объекта в пользу третьего лица происходит по цене, не ниже минимально указанной банком. Сделка оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов. Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника.

Однако если банк успел подать заявление в суд о взыскании предмета залога прежде, чем должник возжелал заняться самостоятельной продажей, то «играть» придётся по старой схеме, реализуя объект путем проведения аукциона или торгов.

Также ипотечному должнику надлежит реализовать заложенное имущество в течение шести месяцев с момента подачи заявления банку о самостоятельной продаже. В любой момент он может отказаться от данной затеи, и тогда в игру снова вступает кредитная компания, подав заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога.

Саморегуляторы: эффективность законопроекта сомнительна…

Несмотря на аргументы в пользу нового законопроекта, представители профессионального сообщества характеризуют данную инициативу, как весьма сомнительную. За комментарием мы обратились к президенту Российского антикризисного союза (РОСАНТИ), президенту Уральской СРО арбитражных управляющих (Союз «УрСО АУ») Михаилу Сачёву.

«Честно говоря, эффективность предлагаемых поправок Ирины Яровой в закон «Об ипотеке» я оцениваю скептически.

Начнем с того, что на поверхности. Каковы шансы простого гражданина самостоятельно и в шестимесячный срок реализовать ипотечную недвижимость с максимальной выгодой? Особенно если мы говорим о «неинтересном» объекте? Сроки экспозиции недвижимости на рынке чаще всего будут превышать предложенные Яровой шесть месяцев, особенно в регионах. Как ни крути, должнику придется привлекать консультантов, риелторов, юристов… В итоге экономия на привлечении к реализации предмета залога организатора торгов, судебных приставов и оценщиков в большинстве случаев обернется гораздо большими затратами. Получится как с той телушкой из известной пословицы.

Теперь посмотрим на законопроект со стороны кредиторов. Установленные законопроектом «шестимесячные каникулы», в течение которых банк отказывается от принудительного взыскания и подачи заявления о банкротстве, могут стать для должника достаточным сроком для подготовки к личному банкротству. Куда он придет со своим финансовым управляющим.Кроме того, нельзя исключать возможность сговора с банком о минимальной цене продажи и другие мошеннические схемы.Между тем, подобное внесудебное лишение прав кредиторов на их собственность противоречит статье 35 Конституции РФ, а также Закону о банкротстве, который разрешение споров относит исключительно к компетенции судов».

Ксения Иванова-Погребняк
Специально для Информационного портала "Все о саморегулировании" (Все о СРО)
www.all-sro.ru